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住宅ローンのEscrowの仕組み

保険料と固定資産税

住宅保険の支払いを忘れると最悪の場合、保険がキャンセルされてしまいます。このときに火事にでもなったら借り手にはローンだけが残ってしまいます。このような事態になると返済が出来なくなり、ローン会社は損失を被ります。また固定資産税を払わないと家が市に差し押さえられてしまい、ローン会社は貸したお金が予定通りに返済されないことになってしまいます。このような事態を避けるため、ローン会社は借り手から保険料や税金をローン返済と一緒に徴収し、支払いを代行します。

この仕組みは借り手にもメリットがあります。保険料や固定資産税は支払い時期が1年に1~4回程度になっています。そのため、支払いを忘れてしまったり、多額を一度に払わなければなりません。ローン会社が毎月のローン支払いにこういった費用も含めることで、費用を均等に、少額ずつ払うことが出来ます。

Escrow口座とは?

毎月の返済のうち、保険料と固定資産税はEscrow口座と呼ばれる口座に入金されます。このお金は借り手のものであってローン会社が預かっているだけです。保険料の支払い時期や、固定資産税の納付期限になるとローン会社がこの口座から借り手に代わって支払いを行います。州によってはEscrow口座で保管されているお金に利息をつける必要があります(利息は借り手のものになります)。
1年で必要な経費を12で割って毎月徴収するのが基本的な考え方になります。保険料や税金は毎年変わるので、前の年に掛かった経費よりも少しだけ多めに徴収することが認められています。この予測がぴったり合えば差し引きゼロで年の終わりにはEscrow口座にはお金は残らないことになります。しかし、まったくゼロになっては予測が外れたとき、つまり保険料や税金が予想以上に高かった場合に困りますから、実際には口座に最低限の金額が残るように設定されます。

Escrow Analysis

Escrow口座に残高がある程度残るように毎月の徴収額を計算する作業をEscrow Analysisと言います。ローン会社は毎年1回、今までの支払い履歴から次の年の必要額を推定します。このときに残高に超過があると、今まで多く取りすぎていた(Overage)ことになり、その超過が$50以上の場合は余剰金を小切手で返金してくれます。逆に不足分(Shortage)があると、その分の請求が来ます。不足分は一括で払うか、次の1年間のローン支払に上乗せして、毎月少しずつ払うことも出来ます。

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