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住宅ローンの比較方法

住宅ローン(Mortgage)は単に利率だけではなく、返済期間、固定利率か変動利率か、ポイント(前払い利息)の有無、手数料などさまざまな要素があります。そのためにいくつかのローンを比べることは非常に難しくなっています。

そこでTruth in Lending Actという法律では一定の規則に基づいて掛かる費用を分かりやすく示したGood Faith Estimate(誠実な見積書、とでも訳すのでしょうか) を消費者に提供するよう義務付けています。ここに年率=APR(Annual Percentage Rate)という数字があります。あるローンのAPRは5.125%、別のローンは4.25%などと書いてあり、見た目ではこれを比べれば分かりやすいように思えます。

しかし、実際にはそれ程簡単ではなく、Yahoo!Financeの記事How Do You Know Which Mortgage Prices Are Lower?によると、APRには次のような問題があると指摘しています。

  1. ほとんど誰も理解していない
  2. 借りる側だけではなく、貸す側のローンオフィサーやブローカーもよく理解していません。

  3. APRは総合的な指標ではない
  4. ローン会社以外の費用が含まれていません。

  5. 借り手の状況でも実質費用が変わる
  6. APRは家を買い替えなどせずにローン期間に渡ってその家に住んだ場合を前提に計算されています。しかし、実際にローン期間ずっと同じ家に住む人は少ないです。

また変動金利のローン(ARM=Adjustable Rate Mortgage)は金利が一切変動しないと仮定してAPRを計算しています。全く非現実的な仮定です。さらに記事では税金の効果や、機会損失(もし前払いの手数料を払わなくて済めば、その分を運用して利益が出るという理屈)なども計算しなければならないと書いてあります。最後にはTime Horizon Cost という借り入れ期間も加味した数字を使うよう勧めています。残念なのはその計算方法が書いてないことです。もっとも、書いてあったとしても相当難しいものになります。

自分でローンの仕組みを理解するのがベストですが、そこまでするのが大変な人は、「もし○○になったらどうなるのか?」という質問をできるだけ多く用意すると良いでしょう。もしポイントを多めに払ったら、もし5年後に引っ越すことになったら、もし金利が上昇したら、などとローンオフィサーやブローカーに聞いて、ローンを比べることができるでしょう。また、自分でウェブのローン計算ツールを使って比較することもできます。仕組みを知っていれば、自分でシミュレーションして影響の大きさを計る事もできます。

住宅ローンを借りる際、事前に知識を身につけることで有利なローンを選べるようになります。

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