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キャッシュイン・リファイナンスがトレンドに

キャッシュイン・リファイナンス(Csah-In Refinance)の話の前に、キャッシュアウト・リファイナンスというのをご存知だろうか?Cash-Out Refinanceとは家のローンを借り替えるときに、現在のローン残高以上の金額を借りることを指す。ローン残高以上を借りるので、前のローンを全額返済しても手元にお金が残る。この残ったお金は自由に使ってよい。結局は住宅ローン、正確にはHome Equity Loanという借金なのだが、家全体で1つのローンとなるのでまるでお金が沸いて出てきたように思える。アメリカで住宅バブルの頃はこのCash-out Refiを使ってお金を借りる人が多かった。

キャッシュアウトが出来る条件は、家の価値が上がるか、あるいはローンを長年返済した結果として、ローン残高よりも家の価値が相当高くなった場合である。ローン会社は家の価値の80%までならお金を貸す。例えば$80,000の家を$64,000のローンを組んで買い、家の価値が$100,000に上がれば$80,000までは貸せることになる。そこでRefinanceで$80,000借りて、$64,000のローンを返済し、残った$16,000(これがキャッシュアウト分)を自由に使うという仕組みである。

キャッシュアウトの目的は主に自由に使えるお金が目当てなので、利率が低くなったり、毎月の返済金額が減るとは限らない。

キャッシュイン・リファイナンスとは

最近は家の価値が上がるどころか下がっている。$80,000で買った家が$70,000とかになっていることもある。家の価値が下がってもローン会社はすぐにお金を返せとは要求しない。だから今のローンで問題がない人は何もする必要はない。

ただ、最近は住宅ローンの利率が下がっている。住宅バブルの頃に6~7%で借りたとすると、今の5%(あるいはそれ以下)の利率にすればその分だけ利息負担が減る。低い金利にするためにはリファイナンスをするしか手がない。ところがローン会社は家の価値の80%までしか貸さないので、ローン残高が多い割には家の価値が下がってしまっている人はそのままではリファイナンスすることが出来ない。$70,000に下がってしまった場合、その80%は$56,000。ローン残高が$64,000だとすると、80%を超えてしまっている。

そこで、新しいローン金額が80%に納まるように$8,000をリファイナンスのときに払うようにする(Cash-in)。そうすれば新しい残高は$56,000となって借りることが出来る。前までのCash-Outと逆の仕組みだが、リファイナンスのためにはそうするしかない。

ローン残高の家の価値に対する割合、Loan-to-Value Ratio(LTV率)が80%以上だとInsurance Premiumを払わなければならない。Cash-Inリファイナンスする理由は、低い利率にして利息負担を減らしたいという以外にも、このInsurance Premiumを払わないで済むようにしたいときもある。

現在は預金利率が非常に悪いので、ローン利率が2%も下がるのならCash-Inしてでもリファイナンスしたほうが良いという人も多いだろう。