売却時の税金

売却益の免除

自宅を売却した場合、夫婦合算申告の場合は$500,000、独身の場合は$250,000までの売却益に対する税金が免除されます。例えば夫婦で、$350,000の家を購入し、$650,000で売った場合、売却益は$300,000ですので、税金はまったく払わなくて良いことになります。 この免除に該当するのは次のような条件を満たす必要があります。
  • 主たる住居(Principal Residence)である
  • 過去5年間に合計で2年以上、その家を保有している
  • 過去5年間に合計で2年以上、その家に住んでいる
  • 過去2年以内に、この免除の適用を受けていない
この条件を満たさない場合で、かつ、特例の適用が受けられない場合は、キャピタルゲインとして課税されます。 この条件にはいくつか注意事項があります。まず、2年以上住んでいる、という条件ですが、連続した2年間でなくても構いません。最初に1年住み、3年間は人に貸し、最後の1年にもう一度住んでいた場合でも、合計が2年になれば認められます。 夫婦で確定申告し、この免除を受ける場合は上記の条件の適用方法に注意が必要です。まず、2年以上保有しているのは片方の配偶者だけでも構いません。例えば最近結婚し、一方の配偶者が2年以上保有していて、もう一方の配偶者をTitleに追加した(日本で言う登記簿に名前を載せること)のが結婚したときであっても、保有条件を満たすことが出来ます。 しかし、その家に2年以上住んでいる、という条件は両方の配偶者が満たさなければなりません。上記の例で言えば、結婚する前に2年以上、一緒に住んでいればこの条件を満たします。また、過去2年以内に夫婦のどちらかが免除の適用を受けていると、仮にそれが結婚する前のことであっても適用を受けられなくなってしまいます。

条件を満たせない場合の特例

上記の条件を満たせない場合でも、「予見できない事情(Unforeseen circumstances)」であれば、部分的に免除の適用を受けることが出来ます。予見できない事情には次のようなものがあります。
  • 死亡
  • 離婚、または法令による別居
  • 失業保険の適用を受けることが出来る失業
  • 住宅ローンや生活費の負担に耐えられない雇用形態の変更
  • 双子以上の出産(Multiple births)
  • 災害により住居が損害を受け、売却せざるを得ないとき
  • 地方自治体による公的な徴収
例えば会社の命令による転勤で家を売らなければならない場合、住宅ローンなどの負担に耐えられない雇用形態の変更に当たります。このような場合、仮にその家に住んでいたのが1年だった場合、免除額は半分の$250,000(夫婦の場合)、または$125,000(独身)となります。 また、軍に勤めている場合、配属の変更で2年の条件を満たせない場合があります。軍に従事していて兵役のために引っ越す場合は、2年間の条件を満たしていなくても、免除額が全額使えます。

売却益の計算方法

家を売るときは、お金がいくら手元に残るか気にしてしまうものです。しかし、税法上の「利益」の計算は、手元に残るお金とは別になります。税法上の利益を計算するためには、まず家の取得費用(Basis)を計算します。多くの場合、取得費用はその家を買ったときに払った金額と、その後、改築した(Improvement)費用が含まれます。例えば部屋を追加した場合はその費用が改築として計上できます。傷んだ屋根を直した場合など、現状を維持するための修理は計上できません。また、もし1997年に法律が改正される前に、前の家を売った利益に対して税金を払わなくて済むように繰り越した場合、その利益の分だけ取得費用は減額されます。 売却益は、家を売った価格から上記の取得費用、および売却に掛かった経費を引いたものになります。

売却益への課税

売却益の免除が受けられない場合、または免除額を超えた売却益はキャピタルゲインとして課税されます。1年以上、保有していた場合は長期キャピタルゲインとなり、15%の税率が適用されます。1年以下の短期保有の場合、短期キャピタルゲインとなり、通常の所得税率が適用されます。