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家のリファイナンス

こんにちは!いつもこちらで勉強させていただいています。

ますますレートが下がっているので、我が家もリファイナンスを考えています。GoogleのCompare Mortgageで検索すると有名銀行(BoAやChase、Wells Fargo)と比較するとかなり安いレートとポイントと手数料の金融機関がいっぱいあります。全て地元(ローカル・ベース)の金融機関やモーゲージ・レンダーですが、あまりにも安いのと無名なので何か合った場合(金融機関が破綻した場合)トラブルになるのではないか・・と心配です。家のリファイナンスを安いローカルの金融機関でするべきか、多少高くても全国区の有名金融機関でするべきか、迷っています。

リファイナンスの内容は、30年FIXで家の評価額の70%程度、夫婦ともにクレジット・スコアは良く夫は安定した収入(連邦政府職員)があります。どうぞ宜しくお願いします。

レートが安くてもポイントや諸雑費が違ってることが多いので、そのあたりも全部含めて比較されることをおすすめします。表に出てない経費がないか、しつこく尋ねてください。なお、普段メインに使っておられる銀行(給料の振込先)などは、預金残高が多いと、公表しているレートより安くローンが組めることがよくあります。

無名会社のローンでも、しばらくしたらローンが売買されて、いつの間にか大銀行の管轄になることはよくあります。大銀行でもローンを売ることもあります。ですから、最初にどこでローンを組んだかということは長期的にはあまり関係ないと思います。

金融機関が破綻したらローンも帳消しになるのだと良いのですが(笑)、ローンはどこかが必ず引き継ぎます。支払いの記録をきちんと残しておけば、まずは大丈夫なのではないでしょうか?(間違って差し押さえに合った家などという話も聞きますが。。。)

F Friesさま、

アドバイス有難うございます。無名のローカルの金融機関でも大丈夫そうですね!安心しました。

アメリカ経済を考えると多少複雑ですが、まだまだインタレストが下がりそうな様子です(ローンのリファイナンスをする立場からは下がってくれたほうがもちろん嬉しいですが、景気を考えるとあまりにも低い利率は心配です)。
無名のローカル銀行も含めていくつかの金融機関にあたってみようと思います。有難うございました。

こんにちわ。
実は同じ内容の質問なので、ここで質問させてください。

私もリファイナンスを考えています。 今は5.35%のローンなのですが、1年半後に主人の仕事が終わってしまうので、その前に、今の家を失わないように、ローンを4%代の低いレートに組みなおしたほうがいいのではないか? と考えています。

それで私はBankrate.comなどで調べるのですが、今まで預金のある銀行でしか住宅ローンを借りたことがなく、普通預金の口座から自動的に引き落とされる形をとっているのですが、他のローン会社でローンを組むと、ローンの売買があり、支払先が毎月変わることもあると聞きました。 本当ですか? また、支払いはチェックを送るのでしょうか? チェックを送るという作業も少し心配です。

くだらない質問で申し訳ないのですが、教えてもらえませんか?

またトピ主さんと同じように、無名の銀行やモートゲージ会社など、心配なのですが、BBBとかFIDCとか加盟しているところは安心など何か基準になることはありますか?

全く初心者ですみません。 アドバイスいただけると嬉しいです。

それぞれの住宅ローンには、ローンの持ち主(利子・元本を受け取る人)とサービサー(毎月の支払いを受け取り、ローンの持ち主に渡すサービス業者)が存在します。ローンが他の銀行・金融機関・投資家に売られたり、サービサー業務が別の業者に売られるのはよくあることです。

ローンが売られても借り手にはほとんど関係ありませんが、サービサーが変わるとチェックの送り先や自動引き落としの振込み先が変わるので注意が必要です。サービサーが変わる際は必ず新しいサービサーへのチェックの送り先・支払い先を連絡する手紙が来るはずです。多くのサービサーは自動引き落とし制度を持っているはずですが、サービサーが変わるたびに手続きや確認が必要かもしれません。毎月変わるというのは大げさですが、銀行業界の変遷が激しい時代なので、銀行の破綻・買収などを理由にサービサーが頻繁に変わることもたまにあるかもしれません。

でも、モーゲージブローカーとかは銀行ではないし、画一的な基準という知りませんが、銀行の格付けは↓や、Bankrate.comに出ています。

http://www.bauerfinancial.com/home.html

銀行が破綻しても、ローンは必ず誰かが買い取るし、またサービサー業務も必ず誰かが引き継ぐはずですので、大抵の場合借り手には大した影響はありません(サービサーが変わる可能性以外は)。

現時点で圧倒的過半数の住宅ローンが、Fannie Mae/Freddie Mac経由(もしくはFHA)で売られるので、受付先(とその利鞘)は違っていても、扱っているローンは実は似たりよったりということがほとんどだと思います。

前の住宅ローンが途中でサービサーが変わりました。(モーゲージ専門会社から某あまり評判のよくない大手銀行へ。)それまでも銀行自動引き落としでしたが、「サービサーが変わる」という手紙が来て、それによると自動引き落としは何も手続きしなくてもそのまま継続される、ただし一回目のみ引き落としの日にちが、コンピューターのデータ処理の都合上、変更になるということでした。本当にちゃんと引き落としがトランスファーされるのか、注意して口座を見ていましたが、お知らせ通り、ちゃんと新しいサービサーから引き落とされており、一回もトラブルはありませんでした。

ボビーさん、

詳しい説明、どうもありがとうございました。 ローンの持ち主とサービサー の仕組みを知ることが出来て、少し安心しました。 私が一番心配している、”払う相手がころころ変わり、どこに払えばいいのか分からなくなり、支払いしてない状態” になるのが、とても怖いのですが、これは運ですね。 あまり怖がらず、調べてみようと思います。

F Friesさん
返信ありがとうございます。 サービサーが変わるということは、支払いを送るあて先が変わったということですね。 変わるたびに連絡がしっかり来るのでしたら、何も問題ないですよね。 トラブルがないことを祈るばかりです。 

アドバイス、どうもありがとうございました。

蛇足ですが、Escrow 口座(Property TaxやInsuranceをローンに加えて払う方法)がある場合は、サービサーが変わる時に、Escrow口座の引継ぎもきちんとされているか確認・見守った方が良いかもしれません。大概はスムースに引き継ぎされるはずですが、ごくたまーに妙な展開になったりすることもあるようなので。

ボビーさん、

全然蛇足なんかじゃありません。 ご指摘ありがとうございます。
ずっと銀行任せで、Escrowも毎月Escrow口座に入る設定で月々のローン払ってました。
どんなに面倒がおこっても、家の借金ですから、自分に掛かってくることですものね、面倒なんて言っていたらいけないですね。 

みみさん、

FYIとして、、、うちはInsuranceはEscrowを介さずに払っています。というのも会社の同僚でEscrow会社?にきちんとMortgageとInsuranceとTaxを払っているのに、Insuranceだけ保険会社(AAA)に1年以上も支払いがストップしていました。毎月、毎月彼女(アメリカ人)がEscrow会社に電話(抗議)してるのを聞いていたので、うちは保険だけは別個クレジット・カードに自動的にチャージされるようにしています。山火事が多い地域なので、保険だけは(もちろん保険だけではないですが)毎月きちんと支払うようにしています。

久美さん、

アドバイスありがとうございました。 Insuranceを別に払うことができるのは知りませんでした。
ひょっとしてタックスも別ではらえるのでしょうか?

私の知り合いにMortgage Brokerをしている方がいるのですが、その方もお客様から受け取ったMortgageのMonthly Paymentをそのまま支払わず、支払日ぎりぎりになるまで色々運用したり、自分ですきな物を買ったり好き勝手しています。 何度かローンが支払われてない と苦情が来たことを笑いながら話しているのを聞いて、”恐ろしい世界だ。。。” と思ったのです。詐欺ですよね。 そんな彼女は破産しているんですが、そんなの、お客様は知らずに彼女にローンを頼む人もいるんですよね。 そういうことを知っているだけあって、無名のローンブローカーやローン会社を通すのがとても恐れ多いんです。

>Insuranceを別に払うことができるのは知りませんでした。
>ひょっとしてタックスも別ではらえるのでしょうか?

原則的には全部自分で払えます。でも、ローン残高やクレジットスコアによってエスクロウを通さないと余計な手数料を取るローン会社(や銀行)が多いと思います。ローン会社と交渉して、ようやくエスクロウなしになった、と思ってたら、ペーパーワークの手違いでなかなか直っていないということも少なからずあるようです。わたしは電話の「Your call is important to us. Please stay on the line for the next available customer service representative」に時間を費やすのが面倒なので、今の家はローン会社のいいなりにエスクロウを払っています。(涙)

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