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Mortgageのリファイナンス

いつも密かに勉強させていただいております。

3年前に今の家を購入した際6%のローンで、昨年はじめにリファイナンスをして5%になりました。両方とも30年の固定です。

夫から、15年ローンなら4%以下でもあるそうだから考えよう、といわれました。私たちの収入は購入時に比べ1.5倍になっており、多分15年ローンでも支払えるとは思います。

ただ手数料等いろいろ数千ドル単位でかかりますし、ローン額が住宅評価額を10%くらいしか下回っていません。

前回のリファイナンスは住宅購入時にお世話になったブローカーを通してしました。

このような状況でまだ1年半しかたっていないのにリファイナンスってありなのでしょうか。これはうろ覚えなのですが、リファイナンスする際に今のレンダーまたはブローカーと違うところで契約するとタックス控除の対象になると聞いたことがあるのですが、何が控除の対象になるかご存知でしょうか。

最近はリファイナンスの基準が厳しくなっているので、ローン額が評価額の90%くらいだと、ここの記事にもあったようにキャッシュインしないといけないかもしれません。ただ、こういうったものは地域差が非常に大きいようなので、地元のブローカーに問い合わせてみられるのが一番だと思います。Foreclosureの多いカリフォルニア、フロリダなどは非常に厳しく、バブルの影響の少なかった中西部ではそこまで厳しくないと聞きました。

税控除の件ですが、リファイナンスの際に払ったポイントは控除の対象になります。ただし、新しく家を買ったときのローンのポイントは一括してその年に控除できるのに対して、リファイナンスのときはローン期間全体で割ることになると聞きました。レンダーを変えるかどうかは関係ないと思います。ただしこの情報は数年前のもので、最近モーゲージをめぐる税環境が頻繁に変わっていますので、どなたか最新の情報を提供してくださると良いのですが。。。

F Friesさん

早速のコメントありがとうございました。
なるほどやはり90%くらいだと難しいのですね。
ここは中西部ではあるのですが、楽観視はできないですね。

リファイナンスのポイントが税控除になるのは知りませんでした。
昨年したものも今年もできるということですよね。
ここは調べてやってみようと思います。

ありがとうございました。

リファイナンスの際のポイントの控除は今もF Friesさんが書いたとおりです。計算が少しややこしいので注意する必要があります。税理士に頼むときには説明してもらうと良いと思います。

単純比較ですが、100Kを借りるとして

30年5%固定 月支払い$536,82、ローン終了までの利子総額約93K
15年5%固定 月支払い$790.90、ローン終了までの利子総額約42K

つまり利子は同じでもローン終了時までに払う利子総額が半分以下になります。

もちろん、実際は15年固定の方が利率は低いので、この差はさらに大きくなります。

10%のEquityでリファイナンスできるかどうかは、F Friesのおっしゃる通り地域によります。

もし借り換えができなかったとしても、15年固定に借り替えた「つもり」で払い込んで毎月余分に元本を繰り上げ返済していったら、ローン終了も早くなるし、また利子総額も低くなるのではないでしょうか。

また、短期に住んですぐに売ってしまうつもりの家は、手数料を払って借り換え低い利子をロックインする意味も薄いかと思います。

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