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フォークロージャー

以前から、こちらのサイトを拝見させていただいています。
全くの素人なので、とても勉強になっています。

もしかしたら、ビザとか不動産とかそういったサイトで調べるべき事だったかもしれないのですが、
もし、わかる方がいらっしゃったらと思い質問させていただきました。

ビザの都合で、年末に永久帰国する事になりました。
4年前に購入した家をどうするか、知り合いの不動産屋さんに相談したところ、
人に貸すよりも、フォークロージャーをする事を薦められました。
今は多くの人がしているといわれました。
景気が悪すぎて、クレジットスコアものすごくいい人でも、ちょっと問題があるだけで審査がおりずお金を借りられないから、家を買いたくても買えない人ばかりだ。反対に借りたい人はたくさにるから大丈夫、、、と言ってたんですけれどね。。

今払っている、住宅ローン&税金&ごみ代&アソシエーション代&フォームワランティーをあわせると$1100です。近所の貸し屋の家賃を見ると、$850~950とかで、今払っている分よりマイナスになります。
そのほか何かあった場合の修理代などいくらか想像つきませんが、余計な出費がかかってしまうからかもしれませんし、理由は詳しく聞いていません。。

フォークロージャーをするという事は、数ヶ月家賃の支払いをしないという事だけですむ話しなのでしょうか?
その方の話しでは、アメリカに2年位戻ってこないなら、フォークロージャーをして日本に帰っても大丈夫だといってますが、ほんとうなのでしょうか?

クレジットスコアのページを拝見させていただいたら、記録は10年残るとありました。もし、10年以内にまた、アメリカで暮らしたいと思った場合に、例えば、グリーンカードの申請をすることになった場合など、そういった過去のクレジットスコアの記録は問題になったりしないのでしょうか?

また、旅行(ビザ無し滞在)でアメリカに入国する際に、クレジットスコアの事が問題になることは無いのでしょうか?

住宅ローンも家の名義も、夫の名前でしています。フォークロージャーをした場合は、夫のクレジットスコアのみに記録が残るという事なのでしょうか??

子供はこちらで出産したので、市民権を持っています。将来アメリカに住みたい、学校へ行きたい、国籍をとるとなった場合に、家族のそういう記録は、マイナスになる事は無いのでしょうか?

借金の事なので、ちょっと心配に思っています。
どなたか、アドバイスお願いいたします。

特にForeclosureに詳しいわけではありませんが、こんな感じかも、と言うことを書いておきます。詳しい人やプロに相談するときに確認してください。

私の理解ではForeclosureは支払いをしなかった結果としてローン会社が仕方なしに物件を売って現金を回収する手段だと思います。州によっても違うと思いますが、ローン残高を補うことが出来るだけの資産がある場合、裁判などで資産を充当する判決が出ることもあると思います。

日本に資産を持って帰ってしまった場合、日本まで追ってくるかどうかは分かりません。今はローン会社も手が回らずに未払いになっても何ヶ月も(場合によっては1年以上も)そのままになっているようなので、Foreclosureの手続きが始まる頃には連絡の取りようもない、と言うこともありえます。

グリーンカードの申請にクレジットスコアが関係しているとは思えませんが(クレジットスコアはあくまでも民間のものなので)、何らかの裁判の判決が出ているのであれば影響があるかもしれません(刑事ではなく民事なので関係ないかもしれませんが)。

ローンも名義もご主人と言うことであれば、スコアやヒストリで言えばご主人だけの記録になります。お子さんへの影響はおそらく無いでしょう。入国のときにスコアが直接影響することはありませんが、上記の通り、判決が出ている場合はそれが問題になる可能性はあります。

もしローンを支払わない形でご帰国されるのであれば、Strategic Default(意図的な債務不履行)に詳しい弁護士に相談してからにした方が良いと思います。もちろん、道義的にはお勧めできることではありませんが。

Nobuさん、ご意見ありがとうございました。
やっぱり、そんなに簡単にするような事ではないですよね。
もちろん、私としては、最後の最後でそういう不名誉な事をして帰国というのは、避けたいと思っています。
もう一度、不動産屋さんに、相談してみようと思います。
ありがとうございました。

月々の収支だけを見ると$150から$250のマイナスかもしれませんが、モーゲージを払い続けると、資産が増えていきます。家の価値がモーゲージ残高を上回るようになったら売るという選択肢もあるのではないでしょうか。

きつい言い方ですが、購入された家を放棄するのはちょっと責任がないと思うのです。資格を持つ不動産屋さんがそんなことを薦めるなんて、おどろきです。

近所でやはりフォークローズされた家があったのですが、治安の問題や周りの家への影響を考えると、他に方法がなかったのかなと思わずにいられませんでした。その家もアジア系の家族が住んでいたので、国に帰ったのだろうと想像しました。

おそらく、その辺の考慮をされた上で悩んでおられるのだと思いますが、もし余裕があるなら、長期的に計画されたらいいと思います。

私もあまり詳しくはないのですが、、、お子さんが市民権を持っていて将来アメリカで仕事をする場合、例えば外交官などの連邦政府系職員はバックグラウンドチェックが大変厳しく(1年以上かかる場合もざらです)、家族のバックグラウンドもチェックされます。ですので、もしかしたら影響があるかもしれません。

クレジット・ヒストリーですが、就職に際しても金融機関などは本人のヒストリーが良くなければ採用を見直すと言う話も聞きました。

やはりフォークロージャーは最後の最後、最終の手段だと思います。

mimiさん、久美さん、貴重なご意見ありがとうございました。
先日、不動産屋さんに相談に行ってきました。

多少、自腹を切ってでも家を持ち続けるか、
いい事ではないけれど、フォークロージャーするかこの二択だといわれました。
夫と私は、できれば貸したい事を伝え、借りてくれる方を探すことにしました。

不動産屋さんが、フォークロージャーをすすめたのは、うちが、余裕がないのを知っているのと、フォークロージャーした物件を別のクライアントに売ることができるからかなと思いました。

日本に帰国して、海外の家を持ち続けた場合は、日本で税金がかかるかもしれないようなことも聞きましたが、
いくら位になるのでしょうか?家の価値は1200万円位と思います。
エスクローから、税金を払っていますが、これは、日本に帰った後も、払い続けることになるのでしょうか?

9月の投稿なのでもうすべて終わってしまったのかも知れませんが、私共はフォークロージャーの専門家です。
もしまだ考えておられるようでしたらお電話頂ければオプションを考えて差し上げられると思いますのでご連絡ください。
フォークロージャーになる場合はかなりいろいろなデメリットがあります、クレジットスコア、これから先のローンを組める可能性が少なくとも7年間はできなくなります。
フォークローじゃにせずに別の選択肢がございますので是非ご連絡下さい。
その他個別の状況等によりオプションが変わりますので一度お電話で状況を説明下さい。
Orange County Foreclosure Rescue Team
中尾 携帯714-514-7225

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