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日本に住む親との共同購入

過去の掲示板にも少し似たトピックがでていたのですが、私のは少し状況が違っているので、こちらで相談させていただきたく、投稿しました。

ニューヨーク市在住です。
このたび私の日本に住む両親から、私家族用の家を購入するために200kほど助けてくれる、という話があります。
私の住むあたりでは、2−3ベッドルームの家(というよりもタウンハウス風ですが)が500−600kほどします。
そのうち、200kほどを両親が現金で、その残りを私がモーゲージで、という形になります。
はじめは、モーゲージのPre-Approvalをもらった銀行から、「200kはギフト、というかたちで頭金にあてて、その残りをモーゲージとして、Pre-Approvalします」といわれたため、そのようにしようと思っていたのですが、そのうち、日本側の家の両親に対する贈与税や、アメリカ側のgift taxのことをネットや本などでしり、また私の両親からも、「共同購入にしたい」、という申し入れがありました。

この共同購入というのは、家を購入する際にTenants in common または joint tenants with right of survivorship というかたちでTitleを書いてもらい、200kはギフト、というかたちで(モーゲージのプロセス上)購入するのとはまた別のもなのでしょうか。わたしは、家のタイトルに私の両親の名前を載せることで、日本の贈与税対策になるのでは、と思ったのです。
と、いうのは、モーゲージの銀行に「共同購入、というかたちにしたいのだけれども」という旨を聞いたところ、「ご両親がアメリカ市民、または永住権保持者でないので、それは難しいと思う」というようなことを言われたので、はじめにPre-Approvalをもらった形式を保ったまま、タイトルに家の共同権利を明記する、というかたちを取ろうと思うのですが、日米税金の観点、そして不動産法の観点から、ご意見を伺えると幸いです。

よろしくお願いします。

熟慮はしていないのですが・・・・

ぶちのすけさんご本人がアメリカ市民であれば、絶対親からの贈与で資金をもらうのがベスト。
(今現在の法律では日本でもアメリカでも贈与税はこの形だとかからないはず)
共同でのタイトル保有は絶対避けるべし。
(離婚・死別など、計画できない「相続」や「不動産の売却」が派生してしまうから)
外国人であっても不動産は買えます。ただ売却時にIRSに売却額の1割を預ける必要がでます。

私だったら親から「借金」したという形にして、日本側とアメリカ側の税金に対処します。

*素人なので、他の方からのご意見も聞きたいです。

私もみどりさんの意見に賛成です。税金、所有権(Title)、Mortgageのことは別と考えると少しは考えやすくなると思います。

まずMortgageで問題になるのは誰に返済義務があるかです。200kを贈与と言う形で受け取って、その事実をMortgage会社が知っていてもぷちのすけさんだけの収入でローンを出してくれるのであれば、Mortgageの処理の上では問題ないでしょう。銀行が「共同購入は難しいでしょう」といった意味が「(本当に処理を分かっていて)ローンの審査上で問題があるので難しい」なのか、「(処理の方法は知っているが)面倒な処理はしたくない」なのか、「(本当は処理を良く知らなくて)自分が知らないから難しいと言っているだけ」なのか、判断する必要があります。大体「難しい」と言う人は単に方法を知らないだけのこともあるからです。

次に所有権ですが、これはローンの名義とは関係無しに設定することができます(もちろん、ローン会社が認めない場合もあるかもしれませんが)。ご両親を所有権を持たせることは可能だと思います。実際にどうしたら良いかは弁護士に聞くべき内容といえます。

税金ですが、所有権によっても処理の仕方が変わってきます。贈与税対策になるとお考えのようですが、状況次第で贈与であっても日本人からアメリカ居住者への贈与の場合、贈与税が掛からない可能性があります。逆に売却することになった場合、米国での税金のみならず、日本での税金も考える必要があります。それに共同所有にしたために面倒な処理が増えますから、ご両親が「自分の子供の住宅購入を助けたい」という意思でしてくれるつもりなら、共同購入にするのはお勧めできません。税金に関しては税理士/会計士に相談するべきと思います(高い買い物だからFeeを払ってでも間違いの無い方法を聞くべきと思います)。

みどりさん、Nobuさん、返信ありがとうございました。とても参考になりました。

ローン会社からの返答が今日きて、「ギフト、というかたち以外では、Mortgageを承認できません」と、今回ははっきり返答してきました。大手の銀行だから、ひとりでローンを借りる、という方法意外は受け付けないのでしょうか...。

日本人から、海外に住む日本人に対する(ちなみに私は市民ではなくて、永住者です。)贈与税のかかりかたを税務署のホームページで調べてみましたが、いまいち直接的な回答が見つかりませんでした。父いわく、年間120万円までの贈与は無税で、親が子供に対して不動産購入を助ける形だと、500万円まで無税、ということらしいです。でも、この不動産も日本国内でなければならない様です。

Nobuさんのご指摘の通り、このようなことに経験のある不動産の弁護士と、日米の税法にくわしい、税理士、会計士を探したいと思います。
もしどなたかNYCエリアでおすすめの税理士、会計士をご存知の方、いらしたら教えてください。よろしくお願いします。

ローン会社からの返答ですけど、先方としては「ややこしいことには足をつっこみたくない」という見方をされているような感じがします。
私もリファイナンスをした経験があります。でも当時はバブリーだった為、私が市民かどうかは聞いてきましたが、永住者資格かどうかなんてこと全然質問さえされませんでした。それだけ簡単に事が運べた時代だったということだと思います。

ぶちのすけさんは独身でいらっしゃるようなので、アメリカ人配偶者を贈与先に使うやり方もできません・・・やはりここは「ローン」という形でお金を入れてもらってダウンペイメントの足しにし、一応未来のためにきちんと「書面」を交わしておくのが後々の税金のためにもいいと思われます。

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