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Wells Fargo のHome loan の変更について

いつもこちらのサイトでは勉強させていただいています。
今回は、ご質問があって投稿しています。

我が家は2年前にリファイナンスして、当時のレート5.5%でローンを組んでいます。貸主はWells Fargo なのですが、2ヶ月ぐらい前から近所にある支店の Home Loan Centerから連絡が来るようになり、今ならフリーで、この利率を4.8%に変えられるというのです。
我が家は本当は次にローンを変えるときには固定15年にしたいのですが、このオファーには15年という選択はありません。本式のリファイナンスにかかる費用と月額支払いの上昇を考慮すると、正直今リファイナンスする余裕がないので、15年へのリファイナンスはまだ現実的ではありません。

銀行からのフリーオファーというのは端から信用しないようにしているため、ずっと無視していたのですが、本当にリファイナンスの手続きなしでレートを下げられるなら魅力的なので、今回はもう少し話を聞いてみました。我が家は今のところ、子供が大学に入るであろう少なくともあと10年後ぐらいまでは、できれば引っ越したくないと思っています。

フリーでレートを下げてくれるなんて変じゃないか、絶対どこかにHidden Fee があるだろう、と聞くと、下記のような答え。

1.このローンは現行のローンの持ち主にのみオファーしている。我が家は以前は違う会社からローンを借りて乗り換えているので、またその別会社に顧客を取られないための措置。

2.実際、今巷を探せば30年固定ローンは大体4.25%ぐらいで借りられる。だがこのオファーのレートはそれよりは高いので、そこからさまざまなコストは賄われている。

3.検査もほとんどなく(現在、本当に定期収入があるかだけ)、家の査定などもしないため、書類の手続きなども普通のリファイナンスよりはずっと簡単にすむ。したがって手数料等もそれほど発生せず、2と同じ理由でフリーにできる。

とりあえず書類を取り寄せて、本当にHidden Fee が我々に発生しないなら検討してみるということになりました。
私の懸案は、今またこの作業をすることにより、またローン期間がリセットされて、またこれから30年になってしまうこと(それにより利子の支払いが増えること)です。月々の支払い額は当然下がるので今までと同じだけ払い続けて、少しでもプリンシパルを減らすようにはするつもりです。実際、今までも余裕があるときにはプリンシパルに余計に払っています。今回のオファーも、繰上げ返済へのペナルティがないことは確認済みです。

ご質問なのですが、このようなオファーを他に受けられた方はいらっしゃるのでしょうか? もしご経験があれば、どう判断されたかお伺いしたいです。
また、上記の懸案以外に、私たちが考慮するべき項目があるでしょうか。

ご意見や情報がありましたら、どうぞよろしくお願いいたします。

こういったオファーを受けたことは無いのですが、今は銀行も安心して貸せる優良な顧客を引き止めていたいのでしょうから、話自体は悪いものではないと思います。

他の会社に取られたくないということはそれだけ良い顧客と言う証拠ですから、他でリファイナンスする場合と比べてみてはどうでしょうか?他の会社だとAppraisalなど手数料は増えますが、もっと低いレートで借りるほうが得かも知れません。他の会社の条件を示して、Wells Fargoにもっと利率を下げられないか聞いてみてもいいですし、今のオファーをそのまま受け入れても良いかもしれません。

こんにちわ。

我が家も元Wells Fargoで、金利の下降局面でそんな感じのオファーがしつこく来ましたが、結局、他社へリファイナンスしました。上記1~3の内容は特別に怪しいことはなく、十分納得できると思います。
しかし現在、もっといいレートはいくらでもあります。我々(借主)としてはどこへ利息を払おうと関係ないことですが、彼らとしては、このご時世いったん他行へ逃げられれば元も子もないわけですから、優良顧客は何としても引き留めたいのはもっともです。
リファイナンスは、レートだけでなく、ポイント、手数料、ご自身の繰り上げ計画、オマケ(マイル、キャッシュバック、ギフトカード)等々のさまざまな条件を考慮しないとどれがベストか判断するのは非常に難しいです。ぜひ自前でエクセルの返済計画(ネット上に多数ある日本語の円表記のものをそのまま使えばよいのです)を作って慎重にご判断されることをお勧めします。

何年も前のことですが、うちにはWells Fargoから同じオファーがきました。その時は、Wells Fargoからもともと借りていたのですが、他の銀行に移らないようにと、1%くらい低いレートで借り直してくれというものでした。手数料全くなしで。何かからくりがあるのかと思い、いろいろと聞きましたが、手数料がかからず、早期返済したりしてもペナルティがないというので、そのオファーを受けました。手数料もペナルティもないなら、損することはありえませんので。

で、その後1年くらい経った時、レートがもっともっと下がったので別の銀行でリファイナンスしました。でも、リファイナンス時の手数料が予想以上にかかってしまったので、リファイナンスは頻繁にしてはいけないと痛感しました。

Wells Fargoにはちょっと悪いことをしてしまいましたが、その別の銀行は、うちのモーゲージを最終的にはWells Fargoに売った(という表現が正しいかどうかは?ですが)ので、回りまわってWells Fargoとは「縁」が切れませんでした。

しばらく掲示板を見てなかったので、レスが遅くなってすみません。

nobu さん、daisougen さん、akiko さん、

ご意見および、ご経験談をありがとうございました。ご返信が遅くなって申し訳ありません。
Wells Fargo がこのようなプロモーションをするのは、割とよくあることなのですね。それがわかって安心できました。
実はレートを聴き間違えていたのですが、4.35%なのだそうです。これは現在のものに比べて十分低いので、とりあえずプロセスを進めていくことにしました。

ご指摘の通り、本式のリファイナンスは手数料などが高額なので頻繁にはできないし、したくもなく、今はどちらにしても無理だと考えています。結果的に細かく計算して他社でリファイナンスする方が得になるとしても、一時的にでも借金を増やすのも心情的に抵抗がありますので・・・。したがってこのオファーが我が家にとっては一番いいように思います。

こちらでご相談して本当によかったです。
どうもありがとうございました。

少しはご参考になったようでよかったです。もし15年で返済したいなら、繰上げ返済をすればいいのです。Amortization Tableを使えば、月々いくら返すと15年で返済できるというのがわかります。リファイナンスで手数料を払うよりいいと思います。それに必ずしも多めに支払えないこともありえますので、その点30年ローンを組んでおくと楽です。

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