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自宅現金買いの野望

あけましておめでとうございます!
2011年、とうとう我が家が勝手に決めてきた不動産買い時の年がやってきました~。
果たして本当にそうなるのか。

The Big Pictureというブログに、面白いマップが出ていました。
Slowest States to Foreclose

Mortgage支払いが90日以上止まってから、Foreclosure processに入るまでにかかる平均日数を、州ごとに示した地図です。

Massachussets 373 days
California 367 days
New York 344 days
Maryland 358 days
Florida 307 days

北東部とカリフォルニア、そしてフロリダが300日以上というのが見られますね。
カリフォルニアやフロリダの場合は、あまりにも数が多くて処理に時間がかかるというのがあるかもしれませんが、北東部の場合は、なにか別の理由でコントロールされている気がします。
それが何かが良くわからないのよね。

Google Mapで見るとわかります。地図の上にある、「More」のところにある「Real Estate」をチェックし、左側に出てくるListing TypeでForeclosureを選択すると、どこに集中しているかが一目でわかります。
これがBostonの場合、一部の治安の悪いエリアを除くと、都市の規模の割りに妙に少ないことがわかります。
他の都市は、まあまあのクラスが多い場所でもForeclosureがそれなりの数出てきているのに。。。不自然さを感じるのは私だけでしょうか?

レポートを読むと、foreclosureのプロセスに入るまでに1年近く、さらにここから売るまでにまた1年かかる、という状態のようです。ということは今売りに出ている物件というのは、2008年とか2009年に支払いが滞ったやつということですよね。

これがオリジナルのレポートで、Lender Processing Servicesという銀行のためにmortgage processing services, settlement services, mortgage performance analytics and default solutionsをやる会社がつくったものです。

LPS Mortgage Monitor(pdfです!)

これによると、24ヶ月以上支払いをしていないのに差し押さえにならないのが、18%もあるらしい。。。
MA州はきっとこれが多いに違いない!

新たに支払いが滞る数は徐々に減ってきてはいるけれど、支払いが滞ったまま処理もされずに、長期間shadow inventory化する数は増え続けているようです。

私が個人的に思うのはこうなのよね。

2007年に不況に入ってから、サブプライムが多い極端にバブルだった地域や都市部の貧しい地域から、差し押さえが増え始めたが、そのほかの地域ではまだしばらくはタカをくくってた。

2008年にリーマンショックがあって、他のエリアにも影響がでてきた。徐々に支払いができない人が増加。サブプライム層以外も差し押さえされるようになった。とうとう「不動産はいつも上がる」神話崩壊。

2009年に入っても失業は多く、今までの生活を支える収入を得られない人も増え、ローン支払いができない人々の数がピークになった。プライム層に影響がでてきた。
しかし、政府がいろいろごまかしを仕掛けるもんだから、なんとなくだらだらとそのまま住んでいたりする。

2010年も、tax creditだのなんだので、だらだらしているが、後半に入るとそういったトリックの効果も薄れてきた。それよりも、場所によっては底に近づき、投資家がまとめて買うようになってきた。しかしまだまだ長期間Delinquentのままの物件は処理し切れていない場所も多数。

そして2011年。リーマンショック以来、差し押さえに時間がかかっていた物件もそろそろ放出されてくる。だから、ここからが買い時!
現時点では、大家をやるには価格が高すぎるところも調整されてくる可能性もある。

といったところでしょうか。

我が家は、大家業に関しては、アメリカでまずは落ち着き、自宅を買ってからにすることにしました。
2011年中に帰国できるとは思っていないですが、準備を整え、2012年くらいに帰れるんじゃないかと思っています。ちょうどいいタイミングでしょう。

できれば自宅を現金で買いたい。(夫の野望)

かなり安くないと無理!(妻の現実的な意見)