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老親と同居の不動産購入

主人(米国籍)が母(1人暮らしの健康優良80代)が年をとってきたので、
一軒家の維持管理が大変だろうと、「母が住んでいる家と今私達の住んでいる家を売って、同居できそうな家を買ったらどうか…」と言い出しました。

考えてもみなかったことなので、また、あまりこういったケースを聞きませんので、それが賢い選択なのか、検討しかねています。

「主人と主人の母、そして私が、Joint owner もしくはCommunity Partnerといった形の Titleで家を購入」できるのでしょうか?

もしくは、「母の家の売却金(おそらく$600,000弱くらい)をGiftという形で、主人に移行し、新しい家は主人と私の名義で購入する」ということも考えられますが、その際、母はgift Tax をかなり払うことになるのでしょうか?

母がproperty taxやその他の細々とした日常の支払いやpaper workから解放されるのは好ましいことなのですが…

Gift Tax(贈与税)とEstate Tax(遺産税)は共通になっている部分があるので、遺産相続のプランとして考える必要があります。Giftという形にしてもすぐに課税されるのではなく、遺産税の非課税枠がその分下がる事になります。他の遺産がどれくらいあるかで、遺産相続が発生したときに精算されると考えれば分かりやすいです。

部分的にでもお義母さまの名義で家を買った場合は、共同所有という形になり、その後、もし所有者の一人が他界した場合には相続という事になります。州や所有方法によって自動的に他方の所有者に所有権が移る場合と、相続資産の一部としてみなされ、相続権がある人に所有権が移る場合があります。具体的な例で申し訳ないのですが、お義母さまが先にお亡くなりになった場合、ご主人様との共同名義で特定の州に住んでいた場合や所有方法を選んで設定していれば自動的にご主人の名義になります。そうでない場合は例えばご主人のご兄弟にも所有権が発生することがあります。もちろん、遺言の有無などでも変わってきます。

このような事から贈与という形だけではなく、遺産相続(の計画)として考える必要があり、その分野に詳しい弁護士や会計士と相談するのがベストといえます。

NOBU さん 早速の情報をありがとうございます。

主人と母はliving trust は、とりあえず10年前にすでに作成しているようですが、実際に 老いていく親を間近にみていて、いろいろな可能性を考え始めたようです。

思いつきではなく、Estate Planningの弁護士さんに相談してからが良いと
ススめてみます。

このトピックを読んで、私も、今後米国での老後をどうするか、両親はもちろん、自分のことも含めて考えなくてはと思いました。

運転もままならなくなるということは、特に私のいるカリフォルニアでは日々の生活に支障をきたし、必ず誰かにもしくは何らかのサービスに頼らなくてはならなくなるということなので…

Senior Living の選択肢にはどのようなものがあるのでしょうか?

南加ではLeisure Worldなどが大きなシニアコミュニティとして有名ですが、その他の普通のコミュニティにも、シニアが暮らせるコンドやアパートなどがありますよね?

家のタイトルの形は州によりますが、親子共同所有というタイトルの選択も可能なはずです。60万ドルの贈与はAnnual Gift Tax Exclusionを越えるものの、Lifetime Gift/Estate Tax Exemptionの$5ミリオン以内なので、場合次第(遺産総額にもよりますが)では最終的にはGift/Estate Taxを払わずに贈与も可能かもしれません。

でも、Gift/Estate Taxの税法や相続に関する法律は非常に複雑だし、個人の事情の細かい差が影響してくる可能性もあるので、具体的な対策については専門家に相談するのが一番だと思います。お話からだけで、何がベストかは分かりません。

御主人以外にお義母さんの遺産に相続権を持つ人が存在する場合、こういったアレンジメントはともすると遺産をめぐった争いになる可能性もあるので、そういったことは予め話し合い、遺言を書き直すなりの対処が必要かと思います。

また、悪い話で申し訳ないですが、万が一御主人が早世なさった時はどうするかといったことも考えておいた方が良いかもしれません。

加えて、お義母さんの、Long-Term Careについても考慮が必要かもしれません。トピ主さんと御主人だけでお義母を最期まで看取るということならよいのですが、何らかの理由で施設に入ったり、外部のケアテーカーの助けが必要になった場合、お義母さんにその資金もしくはLong-Term Care Insuranceがあるのかどうかとか。

もし、お義母さんにLong-Term Careのための資金や保険が無い場合、Medicaidを利用することが多いのですが、Medicaidを受給するには資産制限などあるので、予めそれを考慮して遺産対策をすることもあります。そういった対策が必要か有効かは、連邦・州のMedicareの規則や個人や家族の状況次第なので(例えば自己資金やLong-Term Care Insuranceのある人はMedicaidを使わなくてもLong-Term Care施設が利用できる)、できればこれも、専門家に相談なさるのが一番かと思います。

先日、Estate Lawyerの話を聞く機会があったのですが、同じような事例を説明していました。あまり詳しく説明されなかったので、私も確信はありませんが、お義母様の家のCapital Gain Taxをビー助さんご夫妻が払うことになる可能性があると思います。お義母さまの総資産によりますが、生前贈与するより、相続の方がTaxを免れることが多いようなことをおっしゃっておられました。

あまりうまく説明できなくてすみません。

ぜひEstate Lawyerと相談してみてください。最初の相談は無料の人が多いみたいです。

皆さん、少しでも情報があると、大変助かります。ありがとうございます。

Long Term Care のことも考慮にいれると、保険はもちろん、Jayさんがおっしゃっていたように、他にどのような選択肢やサービスがあるのか調べないといけないなと思いました。

他にもいろいろな「もしも…」のケースが考えられるので、夢にもでてくるくらい考えてしまいそうです(苦笑)

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