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「ピンポイントな住宅購入」について

ピンポイントな住宅購入に関する投稿です。

私はカリフォルニア在住ですが、一つの町の中でも数ブロックごとに、なになにHeightsとか、なんちゃらGreenとかいった不動産屋が使う名前が付いていて、買う人はたいていそういった地域ひとつふたつに絞って探していることが多いです。

人気が高くてもあまり物件が売りに出ていない地域は、「私はこの周辺で家を買いたいので探しています。売るつもりがあったら御連絡下さい。コミッションはこちらが持ちます。」といったビラが目ぼしい家の郵便箱やドアにはさまれていることがあります。本人が書いてることもあるし、不動産屋が代理で書いていることもある。

それで「売ります」という人が見つかるのかどうかは分かりませんが(駄目もとでやっているのかもしれない)、何ヶ月か置きに見かけるので、そう珍しいことではないようです。

カリフォルニアでも結構みなさん絞っているのですね。

不動産屋さんや投資家の方でWe buy housesサインやるのは聞いたことがありましたが、本人が書くこともあるのですね!なるほどコミッションは自分持ちで。。。メモメモ。

その作戦は、マサチューセッツには有効かもしれません。
私が思うには、昔安いときに買って何十年も動かない人が多そうなんです。だから売らなくても経済的には困らないため、こんな不況なのにわざわざ自分で骨折って売りに出さなくてもいいや~っていう場合が多いのではないかと。(義両親はそんな感じ。)

でも年寄りに雪の中の家の手入れは大変だし、こっちが苦労しないでも買い手の方から来たら売りそうな気がします。

ちょっと勇気が要りそうですけれど。^^;

ボストン郊外に家を買った友人は1年ほどかけて改築してました。ほとんど造り替えるという感じでした。別の話で聞いたことがあるのは、規制があるので完全な建て替えは許可が下りないので、柱だけ残して(柱があれば改築扱いらしい)壁などから全部作り直して自分の理想の家にするそうです。買いたい地域が限られているときはそういう方法もあるのかもしれません。

Cheeさん、どこでMLSを見てられますか?最近は知りませんが、シカゴ近郊では少なくとも2、3年前までは、リスティングの際に「インターネットに載せない/ローカルのインターネットのみ載せる/全国のMLSに載せる」というオプションがありました。だから、ネットで見られるものがすべてとは限りません。

For Saleのサインのないところにcold callして買う場合は、弁護士は必要ですが、不動産屋を通す必要はありません。弁護士はたいてい不動産屋のコミッションより安いので、売り手側の経費を出しても、お得だろうと思います。

あと、For Rentのサインの出ているところに「買いたい」と電話するのも手です。老親がナーシングホームに入ったけど、税金(相続税)対策のため、今は売らずに貸したいという人に巡り会えば、当面レント、時期がくれば(不動産屋抜きで)買う、といった交渉をすることもできます。

遠隔地から不動産探しをするのは、すごく難しいです。

Nobuさん、柱だけ残してやった人もいるのですね~。すごいです。そこまではできないかもしれませんが、私たちの「理想」が、fixer-upperレベルです。そうでないと買えませんもん。笑

FFriesさん、よく知られた全国MLSも、Boston Globeのも、地元の不動産屋のサイトについているのも見ていますが、内容は同じです。ちなみにさっき見たら、また何件も値下げしていました。

もしかしたら本当に単に田舎なので、こんなのが普通なのかもしれません。MAのvacancy rateはこの10年で、6%台から9%台になったという記事を読みました。

東京から買うつもりはないですけれど、大がかりなリロケーションなので、ちゃんと住めるのかどうかのリサーチをしているところです。行ってからじゃ遅いですから。。。実際に買うときは、おっしゃるとおり自分たちで動き回りま~す。

弁護士の方が安いのですね~。いいことを聞きました。最近は時間制の不動産屋さんもあると聞きますが、どうなんでしょうね?

2、3年ぐらい前だったか直接メールでこの家を買いたいというような内容で
届きました。
人気の地域だったのでオフォーが次々に来て提示した金額よりも5万ドル高く売れました。

F Friesさん

>For Saleのサインのないところにcold callして買う場合は、弁護士は必要ですが、不動産屋を通す必要はありません。弁護士はたいてい不動産屋のコミッションより安いので

Cold callとは?どのようなことですか
MLSに載っている場合はエージェントを通すのでしょうか。

家を買う場合は売り手がエージェントにコミッションを払うようですが、地域に
よって違いますか。

次に買う予定の場所はエスクロー会社が面倒を見るようですが、やはり念の為に不動産弁護士にも物件を調べてもらいたいと思っています。
弁護士選びのコツは何でしょうか。
評価サイトやレヴューがあればそれで決められますが、他にありますか。
宜しくお願いします。

「寒いです」さん、

Cold callというのは日本語では「飛び込みセールス」とでも言えばいいのでしょうか、求人広告の出ていないところにいきなり採用願いを出すとか、「売り家」の広告のないところに電話をして家を売ってほしいというとか、そういう意味です。

バブルの最盛期にはエージェントを通さずにMLS掲載を仲介する会社が存在しましたが、最近は下火でしょうね。(地域によっては法律でエージェントを通さずにMLSに載せることのできないところもあるようです。)MLSに載っている物件は、まず売り手がエージェントを使っているかどうかを確認し、エージェントがいる場合はその人を通じて連絡をとります。買い手側は必ずしもエージェントを付ける必要はありませんが、そのあたりの詳細は、個人の好み、経験、土地の慣習による部分が大きいでしょう。エージェントを使っている場合、契約期間中にエージェントを通さずに売買の話をすると契約違反になります。契約期間中に見た物件を、契約が切れたあとで売買する場合の扱いなどは、たいていエージェントの契約書に書いてあるはずです。

売り手がエージェントにコミッションを払うのが普通ですが、最近は買い手が買い手側エージェントのコミッションを払う仕組みもあると聞いたことがあります。わたしは実際には体験したことがありません。

エスクロー会社と弁護士の件も地域によって様々で、わたしの印象としては、大都市ほど弁護士を別に立てる人が多いように思います。わたしは不動産屋が紹介してくれた弁護士を使いましたが、とくに不都合はありませんでした。いちばんいいのは、知人の紹介だと思います。この場合「知人」というのは、同僚や親戚、友人のみならず、いつも税金を頼んでいる会計士とか、ビザ関係で世話になった移民弁護士とか、そういう人も含みます。

F Friesさん
Cold callとはそんな意味があるんですね。
ありがとうございます。

娘が就職活動のとき飛び込みで行って直接話すようにはっぱをかけてくれる
人が居ましたがまさにこれですね。

今メールで物件の話を進めていて長い契約書が添付されてきました。
それにサインをするにもこれで良いものかと決めかねています。

まごまごしているとお目当ての物件は他の人がオファーを出してしまかもしれないとのでと、一寸焦ります。

この時点でサインをする前に不動産弁護士に相談して契約書を見てもらった方が良いのでしょうか。

家を売りだした時はサインをした後に両方の弁護士が介入してきました。

契約書は私には長い上に英語なので巧く理解できない部分もあってサインのときはいつも大丈夫かどうか心配になります。

すみません。
こちらのトピから他の質問になってしまいました。

「寒いです」さん、

すでに物件に興味がある意思を示しているのなら、「弁護士に見せるので、返事は72時間待ってほしい」という条件を提示することもできるかと思います。その間に別のオファーが入ったら、それを先方がアクセプトする前に連絡してもらうことも条件に入れてはどうでしょう?あるいは現在の契約書に「ただし当方の弁護士が見直して、問題点を発見した場合、この契約は無効となる」の一文を入れてサインすることも可能でしょう。何事もネゴシエーションです。サイン前に細心の注意を払うのは正しいと思います。

どうもありがとうございます。
遠いのでまだ物件を見てないでネットで決めようとしていました。
長い契約書が添付されてきてそれを眺めながら怖くなって、
物件を見てからするという風に返事しました。

実際オファーを出してもキャンセルもできるのでしょうが、サインをすると
言うことに物凄い恐れを感じます。

エージェントからはその頃はもうその物件は無理かもしれないと言う返事がきました。

何事もネゴシエーションの世界なんですね。
今のうちに良い弁護士とインスペクターを探してみたいと思います。

家もネットに載ったときはネットで見たと遠隔地の人がオファーをする人がいて、実際は値段で折り合いがつかなかったようです。

MAの場合は、最近、弁護士がクロージングに立ち会わないといけないという法律になったようです。

Lawyers’ role in closings affirmed
http://articles.boston.com/2011-04-26/business/29475640_1_local-lawyers-...

私たちの場合、範囲がかなり限られているので、たぶん自分たちで家を選びます。なので、Redfinに興味があります。どなたか経験談をお聞かせ願えないでしょうか?

今回Redfinを利用して住宅を購入しました。また次回も利用したいと思います。
基本的に全てのトランザクションはメール・オンラインで行なわれます。オファー、サインもオンラインのツールを利用します。各エリアごと、5人くらいのチームで動いており、ツアーを担当する方、交渉を担当する方と役割が決められています。ツアーは1回につき6件まで。Redfinのサイトで検索し、気に入った物件をカートに入れていきます。催促のメール等はいっさいありません。又、ここがいい!などという個人的な意見もいっさい言いません。学区や地域の事もそれほど詳しくはありませんでした。こちらがお願いしない限り、調査等はしてくれません。
今回初めて住宅を購入した私達にとっては物足りなさを感じましたが、二度目以降の方には最適かと思います。最後にコミッションの半額を受け取ります。家具を揃えるのに十分なくらい受け取れました。満足です!

おお~!貴重な情報ありがとうございます!!チームで動くとは知りませんでした。

不動産が上向きで高い交渉力が必要となり、家が選べるほどあり、地域に詳しくなくて。。。なんて場合なら、もちろん地元のベテランエージェントなんかを使いたいですが、私たちのように、すでに地域のリサーチができて、どんな家が欲しいかわかっていて、押し売りされたくない場合はちょうどいいような気がします。

コミッションが戻るというのは大きいですね~。うちは日本でさよならセールをしてアメリカに帰るため、すべて1から出直しになるので重要です!

コミッション半分と書いてしまいましたが、正確には4分の一です。
売り手が支払うコミッションの半分を買い手のブローカーが受け取るのですが、そのまた半分を買い手(私)が受け取るという仕組みです。サービスの質は低いですが、ご自分で学区やエリアを調べている方であれば、お勧めします。

はじめまして。
いつも拝見して、色々勉強させてもらっています。

ちょっと横入りな質問をさせてください。

現在、ウチもRedfin で住宅を検索していて、今年中に購入しようかと考えているところですが、
まず銀行に行った方がいいのか、ローンオフィサーのところにいくべきか、
それともリアルターを探した方がいいのか、といった住宅購入に向けた”第一歩”を
踏み出せずにいます。

そこで「MIMI」さんに質問なんですが
Redfin を使った場合、ローンオフィサーやインスペクターは別途、自分で探されましたか?
それとも、Redfin チームが動いてくれるのでしょうか?

私たちの場合、すでに子供が現地の学校に行っているため
学区は動きたくないと思っていて、まさに「ピンポイントな住宅購入」なので
逆に催促がないというのも魅力です。

よろしければ、Redfin を使った購入までの流れを教えていただけると幸いです。

ご質問の件ですが、最初にサイトに登録されると2回(1回につき6件)までツアー可能です。ツアー3回目以降からは銀行のプリアプローバルを提示しなければなりません。催促等のメールや電話はいっさいないので、そのまま連絡しなければ、Redfin側からも連絡はないと思います。ローンオフィサー、弁護士、インスペクターは依頼すれば紹介してくれます。登録だけで2回までツアー可能ですので、1度試されてみるといいと思います。ツアー中もあっさりしていて、淡々と物件をまわり、その後、ささっと担当者は帰ってしまいます。チームによってもカラーが異なると思いますが、家が購入したエリアの担当チームはこんな感じでした。

MIMIさん、

横からすみません。値段の交渉は、Redfinがしてくれるのですか?

私たちは普通のRealtor(Buyer's agent)を使いました。List priceから$60K引いた値段で「オファーを入れてみたら?」とアドバイスを受け、数回の交渉(Offer -> Counter offer -> Offer -> Counter offer・・・)の後、$50K引きの値段で買えました。

値段の交渉もRedfinがしてくれるならいいと思いますが、Bidがあるような物件だと経験のあるRealtorが必要なのでは・・・と思います。

オファーを出す段階で1度competitive analysisをしてくれます。それを元にどれくらいが妥当かRedfinの担当ブローカーとメール・電話で相談します。その後はその担当が値段の交渉をしてくれます。家はList Price から$60K引いた値段最初のオファーを出し、数回交渉し、結局、$40K引きの値段で買いました。交渉の際も次はこれくらい上げたほうがいいなどのアドバイスはしてくれました。デポジット等もリスティングエージェントに届けてくれますし、インスペクション、クロージングも立ち会いますし、保険やユーテリティーの連絡先等も教えてくれました。最低限のサービスだけはやってくれるようです。

MIMIさん、有難うございます。

Redfin良さそうですね!家はまだ残念ながら使う予定はないですが、次回は使いたくなりました。

Cheeさん、

家の近所の家が売りに出しているのですが、不動産屋さんの看板(大手ではなく南CAオンリーの不動産エージェント)は、2,3ヶ月ぐらい出されていますが、MLSを取っていないためか、全くネット上に出てきません。私はいくらで売りに出されているか興味深々で、その家の住所を入れたり、不動産のWebをチェックしたりしているのですが、一つもヒットしません。こういう例もあるみたいですね。

たとえばもし、私がMLSに出ていない物件を欲しいときでも、Redfinは使えるのかしら???

それは無理です。redfinはショートセール等の面倒なケースは対応しませんし、そーいった物件のツアーもしません。プレインヴァニラしかやりません。無理やり買わせたりしないということで、アドバリューはないですが、ダウンサイドリスクもないです。

Mimiさん
私も興味津々です。
弁護士を使わなくても安全な物件ばかり扱っているイメージですね。
この辺はオファーを出して45日ぐらいでクロージングですが、
この辺の期間は物件によってちがうでしょうが、同じかんじでしょうか。

Redfinは普通のブローカーと同じです。ただ、サービスの質・時間などコストを下げる分、コミッションの4分の一を返金する仕組みになっているだけです。MLS全ての物件に対処してくれると思います。但し、REOやショートセールといった面倒な取引は扱いません。クローズの期間は夫々です、家は40日でしたが、売り手の都合によって異なると思います。Redfinと同様のサービスを提供している会社が他にもあるようです。

Redfin良さそうですね。
最初一寸やり取りしましたが、今盛んにリストをメールしてくれるエージェントが居てどうやって断って良いやらと思っています。

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