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やっとOCでも不動産投資が考えられるようになった

日本での不動産投資は物件の値上がりが見込めない(震災以前から)ので、利回りだけが頼りとなるが、アメリカの場合まだ不動産投資3条件がかなう場所は数多くある。ちなみに不動産投資の3条件とは1.値上がりが見込める 2.キャッシュフローが見込める 3.節税効果が見込める だが、一昔前はそこに5%の頭金で購入できるがあったが、リーマンショック以来過去の話となったが、今でも20%の頭金であれば十分可能な話だ。5,6年前のブームのころは、地元のLAやOCでは値段だけが上がってしまい、それに見合うレント収入が見込めないのでテキサス、オクラホマやジョージアまで行って物件を紹介させてもらいました。しかし2008年9月のリーマンショック以来、アメリカには金融不信、政治不信、不動産不信がたちこめ、それどころの話ではなくなってしまった。ご存知のようにフォークロージャーやショートセールの嵐が吹きまくり、現在も尚続いているが、おかげで不動産価格は25%-50%も下がり、その影響を受けた元オーナーたちが賃貸に回るのでレント需要は今後も上昇すると言われている。
そういった変化が序々に投資家にとっては好条件になってきた。ここで参考例としてあげる南オレンジ郡の振興住宅地のランチョ サンタ マーガリータは良環境、良学校区で500sfぐらいの小型コンドからミリオンクラスまで立ち並ぶ住宅地だが、バフルのころは1ベッドの一番小さなコンドでさえ$150,000以上した。それが現在では約$110,000ぐらいで買える(今年の1月あたりは10万で買えたがもう値上がり出した)。2ベッドであれば$130,000ぐらいからある。レンタル需要も強いところで過去1年間のデータを見てみると1,2ベッドのレントが185軒あり、レンターが見つかるまでの平均所要日数は30日である。レント価格は1ベッドで$1,100-$1,200, 2ベッドで$1,300-$1,400で貸すことができる。11万ドルの物件が$1,100で貸せれば単純利回りは10%、固定資産税、アソシエーション費を引いても8%のネット利益が実現可能なので、10万ドルの使い道をお考えのリタイアメントを実行する時期に来られている先輩方が再びローンをしない安全な不動産投資をとらえられてる傾向が最近見られるようになってきた。それもそのはずで、未だどこを見渡しても8%のネットリターンが見込める投資先はない。それに物件の値上がりが見込め、税制優遇まで適用されるので真剣に考えない手はないだろう。