掲示板

パーソナルローンについて

現在、住宅バブル真っ盛りの際に購入した家に住んでいますが、住宅価格、金利が共に揃っている今、新たに家を買って引越しを考えています。ひとまず、新しい家を購入→引越し→現在の家を綺麗にして売却、の流れで動くつもりでおり、最悪、暫く現在の家が売れない場合のダブルモーゲージは覚悟してます。(ダブルモーゲージでも大丈夫な金額の家を購入します)

悲しい事に現在の家の市場価格はローン残高を下回っておりますが、ショートセールは考えていません。ヒストリーも傷つけたくないし、月々の収入がきちんとあるので、どの道無理だと思うからです。

で、今の家をマイナス価格で売却し、ローン残高との差額は支払うつもりでいますが、銀行の残金が0になってしまうのは避けたいので、パーソナルローンを組んで返済する事を考えています。パーソナルローンは高利ですが、HOAやTAX、保険をあわせると現在のモーゲージを払い続けるよりは安くなりそうです。

ココまで考えておいてナンですが、そもそも、パーソナルローンを組んで、モーゲージの残高を返す方法が可能なのでしょうか?

他に良い方法を思いつく方や何かあれば、ぜひアドバイスお願いします!

すみません、不勉強で「パーソナルローン」としてどのようなものを想定されているのかよく理解できていないのですが、クレジットカードか何かでお金を借りるということでしょうか?それとも、新しく買う家を抵当にHELOC (home equity line of credit)を使うということでしょうか?それともご自身の401Kからお金を借りるということでしょうか?それとも最近銀行の広告で見かけるunsecured(抵当のない)ローンを借りるということでしょうか?

お書きなっている内容から、新しい家の頭金を払い、今の家を売ってそのマイナス分を補填できるだけの貯金をお持ちなのだと想定します。

1. 最近は住宅ローン審査がうるさいので、今の家が売れる、または賃貸できるまでは、今の家の支払いと新しい家の支払いを合計した額が収入の何パーセントを占めるかで住宅ローンが審査される可能性があると思います。その条件でも住宅ローン審査に通るだけの収入はありますか?

2. 税金のことを考えると、HELOCの利子は控除の対象になるので、新しい家を抵当にHELOCを借りるのがよいのではないかと思います。しかし最近はHELOCもなかなか貸してくれないので、審査に通るかどうかわかりません。クレジットカードや抵当のいらないローンの利子は控除の対象になりません。

3. 貯金をすっからかんにすれば全部払いきるだけの貯蓄があるのなら、全部自己資金で払ってしまって、カラになった貯金を頑張って補填するという方法もあると思います。もちろんこれは、現在の収入の安定性、家族構成、健康状態などによっては不可能かもしれません。(レイオフの多い業界で、子供さんも含めたご家族があり、慢性疾患で医療費がかかる場合などは、貯金をカラにするのはリスクが大きすぎると思います。)

おおざっぱに言って、ローンの利息が貯蓄の利回りを上回る(たとえば年利1パーセントの定期預金を崩したくないんために年利10パーセントのローンを借りる)場合は、ローンを借りるのは損です。

4. 貯金をカラにして払ってしまい、同時にline of creditを開いて、貯金が回復するまでの非常資金にするのはどうでしょうか?これだと、line of creditを使わなければ、利子も発生しません。貯金が回復したら、余計な誘惑にならないよう、line of creditを閉じてしまえば、うまくすれば1ドルもお金を使わずに乗り切ることができるかもしれません。(もちろん契約内容によっては、1ドルも借りなくても、最低額の手数料が発生する可能性はあります。)

5. 条件が揃えば、自分の401Kから借りるのも一つの方法です。これには賛否両論があるので、詳細は省きます。loan from 401Kで検索するといろんな記事がヒットするはずです。

アドバイスを求めるのに、説明が著しく不足してたにも関わらず、ありがとうございます!

はい、新しい家の頭金20%を払い、一時的とはいえモーゲージが2つになる条件で、新しい家用のローンのプリクオリファイは出ています。ぎりぎりですが、今の家のローンのマイナス分位の貯金もあります。が、これを払うと、文字通り貯金が全くなくなりますし、予想より安く売れてしまった場合は、足りない可能性も結構あります。。

勤め先は夫婦ともに安定してますが、このご時世、いつ何時何があるかわかりません。又、持病という程ではないものの、定期的に病院にかかる事もあるので、貯金がなくなるのは、やはり不安です。

最初は、新しい家のHELOCを借りるつもりで、ノンキにしていたのですが、はたと、新しい家のエクイティはそれほど高くなく、今の家のマイナス分をまかなえるだけの額にはならない事に気づいたのです。。20%ダウンを入れても、今の家よりずっと安い家なので。

なので、検討してるのは担保無しのUnsecuredかCDかセービングを担保にするSecuredローンです。このローンに関して、詳しい方がいたら、是非アドバイス頂けると嬉しいです。

Line of Credit を開く、というのは、クレジットカードの限度額を引き上げる、という意味でしょうか?全く思いもよらない方法のようだったので、興味があります。こちら、もう少し詳しく教えて頂けますでしょうか?

追加説明ありがとうございました。

Line of creditは、HELOCもそうですが、「その限度まで借りることができる」という意味で、そこがLoan(一度に決まった額を借りる)と異なります。銀行も、バブル崩壊直後の貸し渋りがだいぶ溶けて、特にクレジットスコアの良い人には積極的にお金を貸すようになってきているようです。

たとえば検索してみたらウェルズファーゴのこのページが出て来ました。表になっているので、違いがわかりやすいと思います。

https://www.wellsfargo.com/personal_credit/products/line_loan

これはわたしの全く個人的な好みですが、自分が同じような状況なら、今は雀の涙のような利子しか付かない定期やセービングを解約してなるべく払える部分はキャッシュで払い、足りない部分をLine of creditで補うと思います。現行のline of creditの利率(このウェルズファーゴのページで見ると、6〜10%くらいのようですね)よりも利回りのよい貯蓄は崩さずに保持します。こうすると、借りる額は当初の予定よりは少なくなると思うので、毎月の返済額も低くなります。この差額は貯蓄に回し、貯蓄の早期回復を図ります。(ここがポイント!)

使わなかったLine of creditの残りの部分は、緊急時(本当の深刻なエマージェンシー)用の貯蓄の代替と考えることができます。

あくまでこれは、わたし個人の好みとリスク耐性に基づく意見なので、「まあ、そんな人もいるのか」くらいに思ってください。

物凄く良く判りました!!
頂いたリンクもわかりやすく、この方法で検討してみます。ありがとうございました!

確かに、その方法なら、万一の際のバックアップを用意した状態で貯金を空にもできますね。貯金を崩したくない最たる理由は、万一の際、なので。。
あまりギャンブラーな方法を取るのは気が進まないタチなのですが、仰るとおり1%の金利を守る為に10%の利子を払うのは、ある意味本末転倒ですよね。

銀行のローンは、確かに積極的になってきているようです。私も必要な額の3倍位のクオリファイを出されそうになったのですが、そんな額を借りて、よもや、そんな額のモーゲージを組んでしまったら破算は確実…。それでも借りてしまう人もいるんだろうな、と思うと怖くなります。

本当に、ありがとうございました!

コメントを追加