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住宅ローンと税金控除について

いつも色々参考にさせていただいています。
以前、掲示板トピックにもすこしありましたが、
住宅ローンと税金控除について質問させてください。

現在、住宅購入に向けてまずはローンオフィサーと会い、
プレアプルーバルをもらおうとしているところです。
その際、私としてはできるだけ頭金を入れ(60%以上)
さらに月々の返済も頑張って、ローンの支払年数を少なくし、
トータルの支払金額を抑えたいと思っているんですが、
ローンオフィサーいわく、税金控除が大きいので、ローンの支払い年数を少なくすることが得になるとは限らない・・とのことです。
さらに、余った現金でほかに投資すればいいではないか・・・とのこと。

低金利とはいえ金利は3.5%前後はありそうですし、それを20年や30年も払うのがはたしていいのかどうなのか、
税金控除についても、調べてみましたが複雑でちょっと良くわかりません。

税金控除を受けるべく長くローンを組んだ方がいいのか、
現金で払えるだけ払ったほうがいいのか、
(もちろん緊急用のお金は別途確保するつもりですが)
もちろん、個々の事情にもよるでしょうが、
皆様だったらどうお考えでしょうか?

アメリカではこれまで、住宅ローンは「良いローン」で、これは繰り上げ返済する必要はない、というのが定説だったのですが、特に金融危機以来、「やっぱり借金はない方が安心だよね」という声も強くなってきたように思います。

一年以上前のこのNew York Timesの記事がお勧めです。When Not to Pay Down a Mortgage
http://www.nytimes.com/2010/03/20/your-money/mortgages/20money.html

結論は、「理屈の上では、住宅ローンは繰り上げ返済せず、余ったお金を別の投資に回す方が良いが、感情と理論は別ものなので、どうしても早くローンフリーになりたいという気持ちが強いのなら、理論は無視して完済しなさい」ということのようです。

私は個人的には住宅ローンの税金控除がよいと言うのは全く誤った考え方だと思います。

仮に既に項目別控除(Itemized Deduction)をされていて、ローン利息の全額が節税に使えたとします。所得税率を28%とすると(人によって違います)、仮に$100の利息を払ったら、$28だけ税金が少なくなります。どう考えても実質的には$72払っているので、利息をそもそも払わない(住宅ローンを返済してしまう)ほうが得です。現在、標準控除(Standard Deduction)を使っているのなら、さらに節税効果は低くなります。

もちろん、ローンを借りることで他にお金の使い道が出来る(必ずしも利率だけでは計れない価値がある)場合もあります。最終的にはそれぞれの人の判断だと思います。

F Friesさん>
コメントありがとうございます。
日本だと、超低金利だし、ローンの利率以上の
割のいい投資ってなかなかなさそうですけど
アメリカだったら投資に回した方が利率が良い・・もんなんでしょうね。
個人的には、コンスタントに3.5%以上
(ましてや、過去の7-8%だなんて・・)の利回りを出すって
とても難しいように思いますけど。

Nobu さん>
ありがとうございます。
そうですよね!
利息をそもそも払わないっていう選択肢をとれるのであれば
それが一番だと私も思います。
なんだかローンオフィサーに上手く言いくるめられてる気がしてたので
すっきりしました。

これは、借入額を増やし手元に残ったお金をどう運用するかが鍵なんですよね。銀行預金にすると利ざやがマイナスだし、株投資回せば利回りは高くなるけどリスクも高いし、結局はその人の税金事情やリスク許容度によるのかと思います。

でも、401KやRothのように税特典のある長期投資はモーゲージの返済より優先させるのが良いと言われてますね。そうすれば投資でもローンでも税的特典を得られるし、そういったリタイアメント口座ならば多少なり株投資のリスクを取ろうという人も多いですから。

私達も家を買う時迷ったのですが、結局は「人もすなる住宅ローンといふものを、われもしてみむ」と購入価格の25%を15年ローンで借りました。手元に残ったお金は比較的安全なMuni Bondでラダーを組み、満期時点の利子率と税金事情次第でボンドラダーに再投資するか、ローン返済に廻すか決めることにしました。そういう例もありますってだけ。

ボビーさん>
みんながみんなローンは借りた方がいいよー、投資した方がいいよー、
という雰囲気なのが不思議でもあり、納得もいかず・・
だったんですがやっぱり人それぞれですよね。
もうちょっと税金や投資について勉強しなくちゃですね。

Muni Bond とはどのようなBondなのでしょうか?

初心者な質問でスミマセン。

私も同じような事を考えていた時があります。
ローン残額が少なくなり、全額をペイオフできるところまできているところです。
ただ、私の月々のローン返済額は$1000ちょっと。リファイしたのは多分6年くらい前で、15年ものです。
ただローンを返済している物件は投資物件であり、レントは今のマーケットレント(6年前より当然値上がりしている)
いわく、1000ドルの価値が6年前より小さい。よって一応ペイオフせずにいています。

これからローンを組むのであれば、ローンの額面に比例する手数料がありませんか?額面に比べれば遥かに小さいもののこれはそっくりオフィサーなり銀行なりの取り分になるわけで、彼らとしては多いに越したことはありません(だって事務作業量は同じだし)。よって「いまは大きく借りて、余ったら投資するなり繰上げするなりしなさい」、というのが彼らの思考だと思いますが。

satoさん、

Muni Bondはmunicipal bond、地方債のことです。自分の住む州のmuni bondだと、配当に税金がかからないものがあるので、税金対策をしながら手堅く投資したい場合によく勧められます。最近は州や地方自治体の財政状態が悪いところが多いので、よく調べた方がいいと思います。

>Satoさん

F Friesさんのおっしゃる通り、Muni BondはMunicipal Bondの略でアメリカの地方債です。発行元は州や郡、市、さらにSchool Districtや各種公共団体(交通・発電所・水源局・下水処理場・再開発局)など色々。

Muni Bondの利子はそれほど高くはないですが大抵は非課税というのが特徴で、連邦所得税が掛からないだけでなく、住んでいる州内で発行されたMuni Bondならば州の所得税も大抵は掛かりません。

銀行口座の利子や社債の利子はOrdinary Income Taxが掛かるので、その人の所得税率次第では、Muni Bondの方がお得ということもあります。

かつてMuni Bondは安全と思われていましたが、これらの債券の保障をしている保険会社が破綻したり、地方自治体が財政難に陥ったりで、今は風雲時代です。

F Friesさん
ボビーさん

説明をありがとうございます。
なるほど、そういったBondもあるのですね。

でも…おっしゃるっているように、
州の財政不安が大きく影響するのであれば

カリフォルニア州なので…かなりリスクが高いかもしれません(笑)

ありがとうございました。
勉強になります。

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