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「Refinanceの後始末」について

Refinanceの後始末に関する投稿です。

F Friesさん、Refinanceを無事に終え、一息ついていらっしゃる頃でしょうか… 

私どもにも「Refinanceしましょう」という広告が毎日のようにポストに届き、近いうちに是非と思っています。
多くの皆さんが、大手銀行やモーゲージ会社をはじめ、さまざまな所から、同様なメールをたくさん受け取っているのではないでしょうか。

Refinanceしたい(極めて普通なFix15年又は30年ローンでしょうが)のは山々なのですが、タイミングがわからず、まだ何も行動が起こせずにいます。

政治や経済の状況も日々刻々と変わっているので、お買い得プランや低金利が現在揃っているのかもしれませんが、素人にはタイミングの判断がとても難しいです。

これだけダイレクトメールがくるのは、リファイナンスのお客を今獲得しておくと、よっぽど銀行にメリットがあるということでしょうか?

わたしはファイナンスは素人なので、おおまかなことしかわからないのですが、今は金利が低いので、銀行も顧客から預かったお金をどのように運用する(銀行は顧客から預かったお金を他所に貸して利息をとるのが商売です)か、困っているはずです。そこで少しでも安心して貸せそうな人にリファイナンスを勧めるのだと思います。

昔は年利が2%下がらないと(今まで6%の年利のローンが4%になる)リファイナンスする値打ちがないと言われましたが、今はリファイナンスのお誘いがかかるような人は、もともとの利率が低いローンを持っている場合が多いと思うので、2%という基準が当てはまらない場合も多いと思います。

あるいは、リファイナンスで月々の支払いが減る分でリファイナンスの手数料(「手数料無料!」と書いてあるリファイナンスでも、何らかの形で手数料が組み込まれていることが多いので、詳しく見る必要があります)を埋め合わせるのに何ヶ月かかるかを計算するをいう考え方もあります。つまり、月々の支払いが200ドル減ったとします。手数料合計が4000ドルなら、その差を埋め合わせるのに20ヶ月かかるわけです。つまり、2年以内に引っ越す(売却する)可能性が高い場合、手数料分を取り戻せないことになります。

また、現在のローンをかなり長く(10年以上)保持している方の場合、ここで30年ローンで借り換えると、もう一度30年分の利息を払うことになるので、そういう場合は15年ローンの方が適切でしょう。

リファイナンスのタイミングというのは、わたしの場合はほとんど気分で決めたようなものなのですが、bankrate.comなどのローン償却計算(http://www.bankrate.com/calculators.aspx で amortization schedule や refinance calculator を見る)をしてみると、具体的な数字が見えてくると思います。

リファイナンスを含む住宅ローンは、ローンの審査を得意とする銀行が発行して、そのあと、住宅ローンをポートフォリオとして保有する会社にすぐに売ってしまうことがあります。ダイレクトメールを送っている銀行の中にはローンの審査/発行の手数料を稼いでいるところもあるので、金利は低くても良い場合もあるのかも知れません(どうせすぐに他の会社に売ってしまうので)。

F Fries さん

F Friesさんのような方でも「ほとんど気分できめたようなもの」
なのですね。

でも、コメントで述べられているように、手数料分を取り戻せるかどうかが
判断の大きなKeyになりますね。

30年ローンを2010年はじめに始めたばかりですので「毎月の返済額を減らしたいとういのが主な理由」ですが、経済の先行きが読めない昨今、アメリカの住宅ローンは、日本に比べてもともと高めの住宅ローン金利なので、急に3%台2%台のモーゲージという時代にならないか…と、私のように期待を含めてただ見守っているのは、堅策ではないかもしれません。

bankrate.comのローン償却計算を積極的に活用してみます。

Nobu さん

「ローンの審査/発行の手数料を稼いでいる」ということもあるのですね。

確かに、私達のローンも、審査及び発行した銀行からすぐに、他社に渡り、その後1年経つと、元の銀行に戻されました。現在はその銀行が新に設立した子会社(もしくは傘下のモーゲージ部門)に移っています。

1年間「毎月遅滞なく払っていける借り手」かどうか様子を見られていたのかもしれません。

リファイナンスなら、「今借りているところにリファイナンスの相談をしたほうが、手数料がおさえられるし手続きも簡単」とも聞きますが、ちまたのloan administrator や Mortgage Broker は「自分たちは一般に出回るレートではなく、Whole Saleの商品(Rate)を扱う」とも聞きます。Brokerに高い手数料を払うことを考えると、結局どっちもどっちなのでしょうか

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