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ベイエリアの今後の不動産状況

初めまして。サンフランシスコで在住です。2011年頃、家を買おうと張り
切っていたのですが、どうしたわけか買わずに今まできました。

で、今はご存知のようにinventoryが極端に少ない上、価格も2年前に比べて
もの凄く高いです。昨日オープンハウスを見に行きましたが、1995年に
$150Kでかったであろう家が(事前に調べました)、なんといまでは
1.3milionの値で出していました。ふかい溜息が出ました。たいして綺麗
でもない家なんですが、Locationであんな高値を出すんだと納得いきました。

いまは、物件が少ない上、multiple offerでオファーを出しても買えると
言う保証もありませんよね。2年前だともっと物件はあったし買える家も
多かったのにと後悔しきりです。

主人としばらく、1、2年は我慢してみようと話しているんですが、今後の
不動産状況はどんなもんでしょうか。当方、40代後半の夫婦です。
子供が一人います。二人とも40代後半なのであまり長くは働けそうもあり
ませんので、ローンは15年で住むよう頭金は$300Kほど準備していますが、
しかし、サンフランシスコではやはり無理でしょうか。今後の展望等
ご存知の方どうかコメントをよろしくおねがいいたします。

ベイエリアは正直異常ですよね。この辺の物件は、狭くて古くて高いというのが基本・・・の癖にちょっとでも良い地区(学区)だとミリオン越え当り前。

周りをみる限りかなりAggressiveなモーゲージを組んでます。結局リーマンショック(サブプライム問題)からあまり学んでる雰囲気はありません。
家の価値は上りつづけると多くの人が考え、資産形成の一環として(すなわち売ること前提に)買ってる感じです。
完済する気が無いので50歳で30年ローンとか普通。貸す側もどうかと思うんだけど(笑

株とかの投資商品ならば、Tax Loss Harvesting出来るのでマーケットタイミングとか気にする必要がほぼ無いのに、Real Estateとなるとそういうわけにも行かない。
そもそも、クラッシュしたりしたら売れないという流動性リスクも潜んでる。

それを踏まえた上で、無責任な予測をあえて立てるとすれば、"1,2年は我慢してみよう"の1~2年で大クラッシュするのは微妙に難しそうです。
Real Estate CycleはBoom -> Slump -> Recoveryを繰り返すと一般的には言われ、その各イベントは短いときで4~5年、長ければ10年かかります。
2007年を頂点とするReal Estate Market全体のBoomがその後崩壊、大体2011~2012あたり(4~5年後)からRecoveryを初めて今に至ってるので、サイクル的に今はRecovery段階です。ただ、金額ベースで考えるとベイエリアや一部の都市部では今年頭からは既にBoom入りといっても差し支えないとも言えたりはしますね。

また外的要因としてFedの金利政策は大きい影響をReal Easte Marketに与えるので、仮にFedがQEの完全終了(目的達成)を宣言したら大きく変る可能性はあります。0金利状態で量的緩和策を取るという手法がかつてなかったので、どうなるかは未知数です。
想定されるケースとしては、
A. 金利上昇に伴ない住宅ローン件数が減少、Demandの減少に繋がりBoomを待たずに崩壊
B. QEの影響によりインフレが起こり、より一層の住宅価格上昇が起る(Boomの発生)
のいずれかです。

別の話だと、現在ベイエリア近郊での不動産売買は中国あたりからのキャッシュが多いという話もありますので(真偽不明ですが)、中国のパワーが減衰したら通常のマーケットサイクルを待つことなくクラッシュする可能性もあります。

適当に纏めると:
- サイクルを考えれば、まだ崩壊は先。少なくとも1~2年は考えづらい
- サイクル以外の要因としては、金利政策と中国等の海外資本の影響がありえる
=> 結局マーケットを読むのは「無理(笑」
といった感じでしょうか。

うん。長々と書いたけど、結論は「分かりません」ですね。もっとも判ってたら人に教えることなく自分だけ儲けますけどねェ(笑

重要な1文を忘れてました。
私は専門家ではありませんから、発言に責任を持てませんのであしからず。

通りすがりさん、

詳しいお話をして下さって本当にありがとうございます。大変参考になりました。つい1、2年前まで、いい物件が次から次へと来てどれにしょうかと迷っていたものです。エージェントの人に「いまのうちに決めておかないと大変だよ」と言われたにも拘らず、もっと安くなるだろうと楽観していました。甘かったです。。

こんなにウソみたいに物件が減り、はたまた高い物件しか見当たらなかったら、ずっと賃貸で我慢しようかとも思っています。サンフランシスコが大好きな自分ですが、いつかは離れなくてはいけない時が来るかもしれませんね。

ありがとうございました。

私も専門家ではないので、眉に唾つけて読んでいただきたいですが・・・

現在のインベントリーの低さはちょっと異常です。

極端な例ですが、65件のオファーの集まった家の話だとか、Bidding Warでリストプライスを40%超える値段で売れた家の話も聞きました。

いつのことかは分かりませんが、インベントリーのレベルはいずれ回復するのではないでしょうか。値段が上がるにつれ、売りたい思う人が出てくると思うので。

でも、値段がどうなるかは予想もつきません。

SF周辺は、自社株を経由に資産を築く人達が多いので、株市場、特にIT関連の地域の会社の株価が好調な間は、地域の不動産需要も高いのではないでしょうか。

ちょっとTax面からの見方をついでなので書いておきます。
CAには御存じのようにProp13、60/90というものがあります。
掻い摘んで説明すると、
-Prop13
Property Taxを家の売買時点での価値の1%とする。2%をcapとして毎年更新
-Prop60/90
55歳を過ぎた(夫婦の場合双方)場合、元の家のbase valueを次の家へ一定の条件の元Transferできる(=前の家のProperty Taxを引き継ぐ)
といった法です。

CAはProp13のせいでMarket Recovery時に売りがすぐ枯渇して(他地域より早く)Boom状態になる気がします。
Property Taxが新しい家基準になっても構わないぐらいのCapital Gainが生み出されて初めて動き出す感じがします。
中途半端に高くなった状態(Recovery状態)程度じゃ乗り換えによるProperty Tax新規更新をカバーするほどのメリットがないのでしょう。

あとはProp60/90所以で、まだ売り待ちのベビーブーマーがいるはずです。
アメリカのベビーブーマーは1959まで(国勢調査局的には1964)で、これが現在54歳。
Prop 60/90の恩恵を受けるには1年足りません。
このいわゆるbaby boomer cohort#2 (1955~1964生まれ)およびbaby boomer cohort#1(1946~1954)のMarket Slumpで売るに売れなかったあたりが、今から5年ぐらいにかけてダウンサイジングする為に売りだし始める可能性は大きいので、Marketサイクルも考慮すればいまから4~5年後まではまだ高く、それ以降が狙い目かもしれません。

逆の見方をすると、Prop 60/90の恩恵を受けつつ、Retirementに向けて高値で家の乗り換え(ダウンサイジング)をしたいというブーマー世代がいるはずなので、マーケットがちょっとでも翳りを見せたら高いうちに売っとくべきっ!と一気に崩れる(供給過多に陥る)可能性も考えられます。

基本的なCA住宅事情をTax面から考えると、大衆迎合悪法と私は思ってるProp13があるので、「買えるときに買う」は意外と結果的に正解じゃないかと思います。

カリフォルニア、ベイエリアの特殊な住宅事情、とても興味深いです。ボストンはベイエリアよりはずっと安いですが、都市部に土地の開発余地が無い所とか、住んでいる人々のタイプは結構近いものがあるので、傾向は似ている気がしています。

通りすがりさんのご指摘のブーマー世代、もしかしたら、都市に家を残したい人も多いのでは?なんて思うのですが、どうでしょう?

この寒いボストン周辺でさえ、近所の人や自分の親戚を見ていると、ここの家はとりあえずキープというのが多いですね。
家がそもそもそれ程大きくないから、ダウンサイジングする必要がない?
あとSFとかボストンとか、ひと癖ある地域の人たちは、そこの土地から離れないってのもありません?

私たちが1年前に買ったとき、まだギリギリ回復していない頃も、インベントリーがとても少なかったです。もしかしたら、低インベントリーの傾向はあまり変わらないかもしれません。私たちは、結構急いでいたので、売りに出ているうちから選びましたが、もう少し余裕があったら、狙っている地域のあちこちに家買いますの手紙送ってもよかったかななんて、今は考えています。次買うときはやるかもです。

エージェントってそういうの手伝ってくれるんでしょうか?

面白い記事見つけました。

中国不動産大手、米住宅市場で投資拡大
http://www.nikkei.com/article/DGXNASGV08001_Y3A500C1000000/
中国富裕層乗り込みですよ。おそるべし。

> Cheeさん
もちろん、都市部に家を残して賃貸にして引越し、ないしは住み続けるという事をする人も多いでしょうが、
当然ながら大きいCapital Gainを手にしつつ、古い(ただ同然の)Property Taxのまま、よりretirement lifeに合った場所とサイズで暮らそうと考える人も多いはずです。
日本ほどのイビツさではありませんが、アメリカもブーマー世代はその前後よりも人数が多いです。
なので仮に移動する「割合」が少なかったとしても、「人数」としては大きくなるはずだと思われます。

> Kayさん
そうなんですよ。中国を筆頭とした海外資本の影響がバカにならないんですよね。
なので、最初の返信で「サイクル外の要因」として中国等の海外資本の影響がありえると出させて頂きました。

ただ、こういったKayさんが出してくれたニュースや「最近は中国人がキャッシュで家を買い漁ってる」とかいう話が聞こえてくると、
「そろそろ中国も終わりかな~」とか思うようになったりします。
ジョセフ・ケネディの靴磨きの少年じゃないですが、まあ人の口端に上るようになったらブームは終わりです(笑

>エージェントってそういうの手伝ってくれるんでしょうか?

Cheeさん、ご自分たちで「家買います」の手紙キャンペーンをなさる場合、エイジェントにどんなサポートを希望しておられますか?オファー、コントラクトのチェックなら、不動産弁護士を雇うことで解決すると思います。わたしが前の家を売ったときは、格安不動産エージェントを使い、実際のペーパーワークは全部弁護士に見てもらいましたが、500ドルくらいのfixed feeでした。

よく考えたら、自分たちで手紙送るくらいまでやるなら、エイジェント費用がかからない分、価格の交渉もしやすいかもですよね。
ベイエリアでもできそうですかね?

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