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売るか貸すか

コンド(ゲスト)

ニューヨーク在住です。
今,開発がどんどん進んでいるエリアに1BRのコンドを所有し,7年間住んでいます。近々もう一軒持っているマンハッタンのアパート(コープ)に引っ越すことになりました。
そこで、今まで住んでいるコンドを貸すか売るかで悩んでいます。
ブローカーは、売り手マーケットが強いこと、このエリアの1BRが少ないこと、モーゲージレートが低いことを理由に、売ることをすすめてきます。
さらに,売りやすいのはオーナーが住んでいる時であると言うこともアドバイスしてきました。
テナントがいると、綺麗に住んでくれているとは限らない、アパートを見せることに非協力的な場合もある、などを理由に挙げました.こちらは理解できます。
私が売った方がいいのかなと思う理由は、今というか,近い将来に売れば、キャピタルゲインタックスが免除になるということです。だいたい20万〜25万ドルの利益が出ると思います。
実は,それが理由で,マンハッタンのコープに引っ越します。2年住んで、キャピタルゲインタックス免除の対象になったら売ろう,と考えています。こちらを売る理由は,年々高くなるメンテナンスフィーに辟易していることと、今までできていたサブレットができなくなるためです。
コンドを売らないほうがいいと思う理由は、現在のモーゲージレートが3.5パーセントと低いこと、人気のエリアなので借り手には困らないと思うので、家賃収入が見込めることです。
2軒持っておりますが、売ったことはないので、見極めができません。
何か見落としている点など、ありますでしょうか?
夫は50過ぎ,私は40代後半ですので、リタイアも遠い将来ではないです。
年金などは,きちんと準備しています。

Nobu 2015/03/24(火) - 21:20

将来、売るかかすか悩んでいるコンドにもう一度住むことはありえますか?もしもう一度住むことがないのなら、賃貸投資物件を買って不動産投資をするのと同じと考えればいいかと思います。その場合、投資とは言っても大家業というビジネスを営むのですから、そういった管理ができるか、テナントとのやり取りをずっとする気があるか、どのようにExitする計画が見通せるかなどを考えてみれば良いと思います。借り手がつくことと、キャシュフローが出ることとは別問題(まぁ、借り手がつかなければキャッシュフローは出ませんが・・・)なので、そのあたりの分析が必要ですね。

すっごく乱暴な言い方になってしまいますが、悩むようなら素直に売ってしまったほうが良いと思います(特に無税で利益が出る状態なら)。不動産投資をしたいのであれば、そのお金でREIT(やそのファンド)を買うほうが楽かもしれませんよ。

コンド(ゲスト) 2015/03/25(水) - 22:46

お返事ありがとうございます。
もやもやしていたところ、すこし整理ができた気がします。
REITも検討してみたいと思います。
ありがとうございました。

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