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住宅ローンの繰上げ返済よりも401kに積み立てる方が得なのか

私は1年半ほど前に家を買いました。30年ローンで金利は4.2%です。
お金に余裕があったタイミングでこれまで合計$5,000の繰上げ返済をしてきたのですが、冷静に考えると401kに入れていく方が得な気がします。
私は現在30代後半なので401kに入れたお金を引き出すまでには25年~30年程度はあると考えています。これだけの期間があれば株中心の運用をすれば4.2%を超える運用ができそうですよね。(もちろん日本のようなことが世界で起こらないとも断言できないので未来は常に不確定なのですが)
ただ正直な気持ちとしては不確定な401kの利益よりも、繰り上げ返済による確実な4.2%の利益の方が魅力的にも感じるので迷いがあります。
こちらの皆様はどう考え、どういう選択をされているのかご意見をいただけるとうれしいです。
具体的には、401kの方が得という判断は妥当か、他に何か別のよい選択肢はないのか、税金やインフレなど何か他にも考慮すべきことがあるのかなどです。

金利4.2%というのは少し高いので、まずは今のレートの低いうちに一回リファイナンスされたらいかがでしょうか。
私も実は一年前に家を買いましたが今リファイナンス中で、30年ローンで3.875%から3.375%に下がる予定です。
クロージングに費用が掛かるかとも思いましたがレンダーからクレジットもあり自己負担0です。

401kのことですが、Company match分はもちろんのこと、それ以外にもpretax分は入れるべきだと思います。
私はafter taxにも最大まで入れています。401kやIRAを優先したほうがいいと思います。

ローンについてはあまりご参考にならないかもしれません。
年齢のこともあり、15年後には引退したいので繰り上げ返済も毎月しています。
繰り上げ返済は余裕のない月はスキップしています。
本当は15年ローンでもよかったのですが、支払額に余裕を持たせるために30年ローンにしました。
一児のパパさんはまだお若いようなので、ローンの返済よりも老後資金の確立を優先させることが第一ではないでしょうか。

mikichinさん
金利4.2%は高かったんですね。いまExcelで計算したんですが、仮にmikichinさんと同様に0.5%下がった3.7%の場合で計算したところ支払い利息が$30,000ちょっと節約できることがわかりました。これは大きいですね。これからリファイナンスも検討しようと思います。
401kの方は私の勉強不足で"pre tax"と"after tax"がどういうものかよくわかりません。Google検索してみたところ次のようなページを見つけました。
http://www.shrm.org/hrdisciplines/benefits/articles/pages/2016-irs-401k-...
英語が苦手なのでまだちゃんと読めていませんが、401kには年間$18,000というリミットがあるんですね。うちにはそこまでの余裕はないのであまり気にする必要はなさそうですが(笑)。
やはり住宅ローンの繰上げ返済よりも401kを優先すべき、ということですね。mikichinさんのご経験をシェアしていただいてありがとうございます。

私は不動産を購入したことも、大きなローンを組んだこともないので、その点では経験がなさ過ぎて意見を言う資格もないのですが、純粋に資産運用と思った場合の論点としていくつかコメントします。

最初に、401kのことは忘れて、単純に余剰資金を4.2%の金利のローン返済にあてるのとリスク資産で運用するのとではどちらがいいかという問題だと考えてみます。まず、借金の返済は無リスクで金利分の効果が得られる運用だと考えられます。資金運用を考えるときに一般に無リスクの投資対象のベンチマークとされるのは長期(10年)国債ですが、アメリカの10年債の流通利回りは現在1.8%ほどですから、無リスクで4.2%の利回りが得られる借金返済はそもそも非常に有利な投資だということがわかります。Vanguardが昨年末に出した投資見通しでは、中期的なグローバル株式のリターンは6~8%のレンジだと予想していますが(もちろんこういう数字は当たらないものですが、まったく何もないと話が進まないので)、間を取って7%とすると、無リスク資産に対するプレミアムは5.2%ということになるので、ローン返済と比べるならリスクを考慮して9.4%ほどのリターンが得られると思えるなら投資するのがよいし、それは高過ぎる要求だと思うなら素直にローン返済する方が得、ということになります。

あるいはもっと直感的に、長期金利とローン金利を比べて、ローンの返済が無リスク運用としてどの程度有利なのかの感覚で判断してもそこそこ妥当な結論が得られると思います。私なら、2.4%もの差があればほぼno brainer(リスク・リターンバランスを考慮するなら他の運用先を検討するのは時間の無駄)という気がしますが、その感覚は人によっても違うでしょうから一概にはいえないかとは思います。また、この差が小さくなってくると、後で挙げるような細かい話が影響する度合いも高くなるでしょう。

ただし、勤め先の制度次第ではこれよりさらに有利なベネフィットが提供されていることもあるでしょうから、その場合はローン返済より優先させるのが理にかなっているといえるでしょう。その典型的な例は401kのcompany matchで、たとえば1:1のマッチなら無リスクの100%利回りですから、普通はローン返済よりも明らかに有利でしょう。ディスカウントがある程度大きいならESPPのような制度もローン返済よりも明らかに有利な場合があると思います(ただし購入後すぐ売却できてかつ実際にそうすることが条件、またリスクは実質的にかなり低いとはいえゼロとはいえない)。

次に、とくに401kのことを考えるなら、税金の効果を加味した精密な利回りの検討も本来は必要です。これは自分で数字を入れて表計算ソフトなどで計算してみるしかないという気はしますが、一般論としていえば、401kもローンを長く持つことも限界税率(いわゆるtax bracket)の高い人の方が有利です。401kへの拠出額もローンの返済金も(一般的には)税金の控除対象となるので、これらの額に限界税率をかけた値の分だけリターンが向上すると考えられるからです。他の条件が微妙なら、ご自身の税率次第でローン返済と税優遇口座での運用との有利不利が逆転することもあり得るかと思います。

401kに先に拠出しておく場合は、途中の運用益の課税が先送りされるので、その分複利で増やす効果を長く得られるという利点もあります(この観点でも限界税率の高い人の方が有利です)。ただし、401kの場合は、いずれ引き出すときにはordinary incomeの税率で課税されますから、とくにそこで運用するのが株式のようにキャピタルゲインがおもなリターンとなる資産であるなら、その効果も無視できません。ローン返済を優先することで余分に生まれた余剰資金を一般の課税口座で株式に投資し、最後はキャピタルゲインとして利益を確定してそこで低い税率を適用した方がトータルでは有利だったということもあり得るでしょう。これも実際に計算してみないとどちらともいえないかとは思います。

それから、ローン返済を遅らせてでも他の資産(必ずしも401k口座でなくてもよい)に投資することで、持ち家という不動産に過度に集中している投資を多少でも分散させる(利回りだけ考えるなら不利だとしても)という考え方もないことはないかと思います。ただし、家の価格にもよりますが、通常ならいずれにせよ不動産の価格の方が高過ぎて、多少分散させたところでおそらく焼け石に水かとは思います。

最後に、(ローン経験のない私にはやや空論ですが)たとえば失業などでローンの支払いが一時的にせよ継続できなくなると何が起こるのかも判断に影響するように思います。foreclosureのような破滅的な結果につながり得るのなら、とにかく少しでも早くローンを返すことを何より優先するのが最善でしょうし、何らかの理由でローンの支払いが(極端な結果につながるほどには)滞ることはないと確信できるなら、他の方法を検討する余裕もそれだけ大きくなるかと思います。

jinmeiさん
無リスクの繰上げ返済とリスク資産の401kとの比較をどう考えればよいのかわかっていなかったので、長期(10年)国債(1.8%ほど)とVanguardによる投資見通し(6~8%のレンジ)という考え方の基礎をいただき非常に勉強になりました。

質問を簡潔に書こうとするあまり重要な情報が抜けていました。私の妻もフルタイムで働いていて、妻の401kにはcompany matchがあり 1:0.4 のマッチなので無リスクの40%の利回りになりますね。税金のことを考えなければcompany matchの限界までは401kに入れることを優先するのがよさそうですね。
ただ妻の401kにはインデックス型の投信がなく選択可能な投信の手数料が(私の403bで選択可能なVINIXと比較して)高め、といった状況があるのですが、それを考え出すとまた詳細な情報が必要ですし別の質問になるので、そのうち新たな質問として投稿させていただくかもしれません。さらには万が一離婚した場合に妻の401kを分けてもらえるのかといった問題もあります。

私はこれまで年に1回の税金手続きをすべて妻にお願いしていて無知なので、やはり一度きちんと税金について勉強する必要があると再認識しました。

不動産に過度に集中している投資を多少でも分散させるという観点も勉強になります。ただうちの場合だと住宅ローン返済後に残る余裕資金はそんなに大きくはないのでjinmeiさんのおっしゃる通り焼け石に水ですね。

親支援があまり期待できない我が家ではローンの支払いが一時的にせよ継続できなくなることは破滅的な結果につながります。、それに備えて現金預金(もしくは低リスクで現金化しやすい金融商品)をどれだけ置いておくか。これはいつも考えている非常に悩ましい問題です。安全マージンは大きく取っておく方が安心なのですが、その分コストがかかりますよね。繰上げ返済にまわした状態と比較して考えるならコストは4.2%でしょうか。ただこれは破滅的な結果を避けるための「保険料」なので仕方がないですね。
私も妻もフルタイムで働いていて今は二人とも仕事は順調ですが、(繰上げ返済しない場合だと)私が60代後半になるまで住宅ローンの支払いが続くので、事故や病気の可能性も考えると繰上げ返済を優先した方がよさそうですね。

(税金を考慮しない)運用のことだけ考えると401k優先、破滅的な結果を避けることまで考えるのなら繰上げ返済優先、ということですね。

多面的な考え方を教えていただき本当に勉強になりました。ありがとうございます。

私も一児のパパさん同様、これからモーゲージ(リファイナンス)401(k)と
今回改めてTAXリターンをしながらどうしていこうか考えてました。
mikichinさん、jinmeiさんの考えかた凄く参考になりました、ありがとうございます。

一児のパパさんトピあげてくれてありがとうございます。

(税金を考慮しない)運用のことだけ考えると401k優先、破滅的な結果を避けることまで考えるのなら繰上げ返済優先、ということですね。

ここでいう401kが、40%のリターンが得られるマッチ分への拠出のみを指しているなら、「401k優先」は合理的かと思います。なお、長期国債に対するローン返済の圧倒的な優位とか、さらにそれに対するマッチの圧倒的な優位が根底にある話なので、税金効果はおそらく誤差でしかなく(本当はちゃんと計算すべきですが)、税金を考慮してもしなくても同じ結論になると思います。

また、もしその401kプランがプランからのローンを認めているなら、万一ローン返済資金に困ったときのための緊急ファンドの役割も果たせますので、破滅を防ぐことと401kへの拠出はある程度両立するでしょう。

(ここから先は人によってかなり意見が違うと思いますが)これまでのお話からしますと、この場合に401k内で運用する資産は、マッチで得られる毎年40%のリターンを守ることを考えた保守的な商品(極端にはMMFのようなものとか、国債クラスの優良債権にのみ投資するbond fundなど)で十分だと私は思います。高いレバレッジ(=住宅ローン)をかけて単一の資産(=持ち家)に投資している時点で既に相当に高いリスクを取っているのですし、この投資に失敗(=ローン返済が滞ること)することが家計にとって深刻な結果につながることを考えると、これ以上にリスクを取る余裕はなさそうです。持ち家以外の金融資産が少ないという点で引退後が不安だからという理由で、その資金をまた高いリスクの商品で運用して挽回しようとするのは危険なアイデアに見えます(前のコメントでは話の流れ上株式のリターンのことだけ考えましたが、本来は低リスク・低リターンの商品も混ぜるなどして分散しつつほどほどの総合リターンを目指すものですよね。住宅ローンのような勝負をしていない人でもそうなのですから、ローンで大きなリスクを取っている人なら本来はむしろそれ以上に保守的であるべきです)。一点投資してしまった(そしてそれを解消するのも現実的でないとして)以上は、引退後の生活もその資産を活かしてまかなう(売却してもう少し小さな家に移るとか、reverse mortgageを組むとか)ことを中心にしつつ、保守的に運用した残りの金融資産はその補助程度だと考えるのが安全かと思います。

greenさん
家を買った人にとっては避けては通れない判断ですよね。
わざわざ感謝の書き込みこちらこそありがとうございます。

jinmeiさん
優先の対象が40%のマッチが得られる401kという点はきちんと理解しておりました。再確認のご配慮ありがとうございます。

401kプランからのローンの可能性がある点も知りませんでした。近いうちに確認することにします。

家の購入でハイリスクを取ってる分401kは保守的にというアイデアも新鮮でした。

さらに追加の情報をありがとうございました。

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