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日本帰国後にアメリカの自宅を売却する場合の税金

ご存知の方がいたら教えてください。

9月に日本の帰国することになりました。アメリカには永住権で10年以上生活しています。
日本の生活に本当に慣れるかどうか自信がないこともあり、二年間は re-entry permit を持ち永住権を保持する予定です。永住権が有効のうちにアメリカに戻ってくる可能性があるので、アメリカの自宅はそのまま保持する(賃貸に出す)予定です。

アメリカでは自宅の売却益が出ても25万ドルまでは売却益が免除されると思っていたので税金の面は安心していたのですが、先日、これは「アメリカ在住の場合」という情報を見ました。永住権を維持して毎年収入をIRSに報告するとしても、日本に戻ってからアメリカの自宅を売却した場合は売却益に対して税金を支払わなければならないのでしょうか?(日本の税制に従うため?)

また、この件で情報を探すとなると、CPAやIRSに聞けば教えてくれるのでしょうか?

長くアメリカに住んでから日本に戻るということの複雑さや難しさを痛感しております・・・。

永住権を維持して正しく確定申告をしていれば、アメリカ在住扱いになりますので、本来であれば売却益に対する免除も同様に適応されるはずです。ただ、自分がずっと住んでいる家なので「自宅」というお気持ちはよく分かりますが、賃貸に出した時点で(少なくとも部分的には)投資物件扱いになってしまいます。これはアメリカ在住か、国外に住んでいるかとは別の部分の話で、過去に住んでいた期間と賃貸を始めてから売却するまでの期間の割合で、売却益にどれだけ課税されるかが変わってきます。

さらに日本に一時的であれ住むとなると、日本の税務署から見れば海外の不動産を賃貸している時点で納税の義務が発生する可能性があります。そのご売却益が発生した場合も何らかの課税対象となるのではないでしょうか。租税協定などで2重課税が防げたとしても、アメリカでの税額免除の効果が無くなってしまうことは考えられます。

私も推測でしか書いていないので、詳細はCPAなどと相談ということになります。ただ、CPAでもこういった分野に詳しい人でないと(さらに日本の税制も知らないと)全体としてどうするべきか教えてくれる人は少ないかと思います。ご自身である程度、アメリカ在住の場合で賃貸に出した場合(さらにその後売却した場合)の税制を把握したうえで、日本の税理士と相談するほうが、もしかしたら良い答えにたどり着けるのかもしれません。

私の個人的な体験では無いのですが、こちらのサイトで帰国前に自宅売却された方が良いと書いてありましたのでシェアします。
http://www.saikos.com/news.php?itemid=924&catid=7
アメリカのCPAに聞いてもアメリカの税金に関しては教えてもらえますが、日本の税金についての情報はないと思います。日本の国税局のタックスアンサーのサイトを見て帰国後(日本の居住者になった後)の海外資産の売却益に関する課税をお調べになる事をおすすめします。
私がトピ主さんの状況なら、9月に帰国される前に自宅を売却してアパートなりレンタル倉庫なりをレンタルします。日本は住民票を入れると納税の義務が発生しますし、アメリカは納税上はなかなか永住権を放棄させてくれません。日本の非居住者である限り日本での納税義務は無いので、アメリカにいる間にご自宅を売却された方が良いとおもいます。アメリカに戻られる事になったらその時にまたその時に合った家を購入されるのが良いのでは無いですか?

> さらに日本に一時的であれ住むとなると、日本の税務署から見れば海外の不動産を賃貸している時点で納税の義務が発生する可能性があります。

私も半可通の素人知識なのですが、かつもともとのご質問とずれている点ですが、たまたま関連することを調べたことがあるのでコメントします。以前blogにまとめていますが、GCを保持したまま日本の居住者になる場合の税金処理はかなり面倒(&もしかすると不利)になる可能性がありそうです。まず、GCを保持しつつ日本に定住地を持って生活する場合、このblogにも書いた"dual-resident taxpayer"という身分になってしまう可能性がありそうです。この場合、日本の国税庁から見ると日本の居住者であるため住宅の譲渡益については日本の税法にのっとって課税され、一方GC保持者であることからアメリカの税法の対象にもなることになります(もともとのご質問はこの点でアメリカ的に非課税なのかということだと思いますが、それについては私はわかりません)。最悪の場合は日米両国での二重課税となり、租税条約でそれを回避するのも(私の理解が正しいとすれば)blogに書いたようにかなりの手間とリスクと伴いそうです。

もしdual-resident taxpayerの立場で住宅を売却する可能性があるのでしたら、こうした点も含めて国際税務に精通した専門家にあらかじめ相談されるのがよいかと思います。(私の感覚からすると、おそらくここの掲示板で答えが出せるレベルを超えているように思います)

どこから書き始めてよいのかわかりませんが、知っていることを書きます。

1.アメリカ非居住者になってから不動産売買をすると最長で2年間ほど、売却代金をIRSにフリーズされる可能性があります。売り逃げ防止の為だと思います。だから売るなら居住者のうちに。
2.自宅を賃貸に変えても、(ここは現時点での法律をチェックしていませんが記憶で書きます)過去5年のうち2年?居住していたらキャピタルゲインの課税は1人25万、夫婦で50万ドルまで非課税です。
3.自宅を賃貸にすると、ややこしいですがきちんと税法に則ってするとかなりの控除が期待できます。修理、メンテ、管理、固定資産税全部控除可です。IRSは厳しいですが、日本に住んでいる間自分の不動産管理の為にアメリカに来る旅行費用も控除は一応できる算段です。
4.ここではお話が出ていませんが、米国市民になって日本に居住する、という手もあります。米に税金を払うことになりますが、税法はアメリカの方がどちらかというと有利です。

皆様、いろいろな情報をありがとうございます。

やはり、帰国前に売却するのが一番よさそうですね・・・。
実は今住んでいるところが不動産バブルで、リーマンショックでかなり落ちたのに今はリーマンショック前以上の値段になっています。本当に出せばすぐに売れる、という感じのようです。今後数年は上がり続けると言われていて、もし戻ってきたらもう買えないだろうな、というのがあったのです。
ちなみに賃貸の価格の上昇も異常です。ですので、バブルはもうすぐはじけるのではとも思うのですが、こればかりはわかりませんよね。

アメリカ市民になることも考えたことがあるのですが、そうすると日本に長期滞在できない、働けない、というのがあるのであきらめました。二重国籍を取れる国出身の友人たちはみんなアメリカ市民になっていて羨ましいです。

長くアメリカにいてから日本に帰ることで、税金や年金の面ではかなり不利になりそうです。いろいろなことを知るたびに自分の決断はこれでよかったのか迷うこともありますが、前向きに頑張ろうと思います。

頂いた情報を元に、さらにいろいろ調べてみます。
ありがとうございました。

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