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家の買い替え。ローンを完済するべきかどうか

予想していなかった大きなお金(after tax 800,000)が入ってきたので、家の買い替えを検討中です。
今のローン(残額90,000)を先にペイオフするか、そのままにして次の家のローン総額を減らした方がいいか悩んでいます。

(1) 今のmorgage rateが低いので、次のrateが高い場合、今の低いrateをキープした方が得ではないか
(2)半年ほど2つのローンを払ったとしても、itemizeでmorgage interestがdeductできる
(3)現在のFICOスコアがほぼ満点に近いので、今のローンを早送りで完済すると、スコアに何か影響があるか心配。

今の家
sales value 800,000
morgage balance 90,000
fixed Interest Rate 3.4 %
Principal/Interest Payment $1,200
(interest$250)
買ったのは15年前で当時は350,000でした。
5年以上住んでいるので、これに関しては
primary residence exclusion(couple max 500,000)で、capital gainはかからないと理解しています。

次の家
purchase price 1,200,000-1,400,000

現在のところ、先に次の家を購入し、簡単な手直し(ペイント、ウッドフロアクリーニング)をしてから今の家を売る予定です。
都市部の人気エリアなので、よほど高い価格をつけない限り、比較的売れやすい物件だと思います。

色々な考え方はあると思うのですが、思いついたことを書いておきます。

今のローンをキープするというのは今の家を売るまでの話ですから、仮にそれが半年間として新しいローンとの利率の差が1%だとすると、大雑把に$400~500程度の差になります。$90,000の違いでローンの審査などに影響する場合は今の家のローンを完済したほうがいい場合もあるのでしょうが、ローンが降りるのであれば2つのローンを持っていても問題はないと思います。もし新しいローン金額がConformingローンの上限(地域によって違う)辺りになるようであれば、それも考慮に入れたほうが良いと思います。それと頭金が自己資金でないとみなされる場合はローンの審査に影響するかもしれません。

ローンの完済でスコアが下がるのかどうかは分かりませんが、FICOスコアが800以上あるのであれば多少下がったとしても次のローン審査には問題ないので気にする必要はないと思います。

家を買い換えるときに限りませんが、ローンを完済する(あるいは元本を減らすために多めに払う)と利息負担は減りますが、手元の現金は減るので融通が利かなくなります。今の家を売った後、そのお金で新しいローンの返済に充当するかどうかでも少し違います。現金を取っておいてローンの形にしておきたいのであれば、今の家のローンを完済しないほうが良いでしょう。

これと言った結論はないのですが、利率の差でどちらが得をするかというよりも、次のローン審査や現金をどれだけ確保しておきたいかなど金額ではない部分が判断の材料になるかと思います。

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