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w-9 FORMについて

現在アメリカ在住で、米国籍に帰化しております。今年、アメリカで遠隔不動産の投資などで利益を出したんですが、CPAに1099-INTを出すように言わました。、AGENTの方はW-9formで大丈夫ですよ。いわれました。どちらの方がいいんでしょうか?詳しくわかる方、また同じ境遇な方おられましたら、アドバイスお願いします。

遠隔不動産とおっしゃっているので、賃貸物件を貸し出して賃料から得られた利益と想像します。その利益に対して出すFormは1099-INTでもW-9 でもなく、ご自身の確定申告(Tax Return)の一部であるSchedule Eとなるはずです。また、1099-INTとW-9は目的が全く異なるフォームですので、どちらの方がいいという問題ではないと思います。

1099-INTは利息を払った側が発行する書類です(例えば銀行が利息を払った場合に口座を持っている人に送ります)。CPAが言っている1099-INTは賃借人が納めたデポジットに対して利息を払う場合ではないでしょうか?州にもよりますが預かったデポジットに対して利息を払う義務が発生する場合があり、それを払った場合は賃借人から見れば「利息収入」扱いになるからです。

またW-9は何らかの支払いを受け取ったとき(この場合は恐らく家賃と思われますが)に、そこから源泉徴収をされないようにするために提出します。推測ですが賃貸物件を管理業者にほぼまるごと任せている状態で、自分はチェックだけ受け取っている、という場合には有り得る話かと思います。

ただ、どちらの場合もその必要が無い場合もありえますし、利益を出したことと直接は関係がないように思えます(チェックを受け取っていてもそれが利益かどうかは人によって異なるため)。ですので、不動産投資全体の仕組みと、州による課税や報告義務を理解され、どのフォームが何のために必要なのか、理解されると良いのかと思います。

もっとも、そういったことが面倒だからこそCPAなどに頼んでいらっしゃるかもしれません。その場合はCPAが言っているのだから言われた通りにするしかないのかもしれません。CPAなりエージェントなり、何故そのフォームが必要なのか、詳しく聞くのが良いと思います。

ありがとうございました。もう、一回、詳しく聞いてみます。仮にもし、相手方が1099-intを発行されなくても自己申告をした場合、何か双方でトラブルが発生する事は、あるんでしょうか?また、オーナーファイナンスの場合の利息はSCHEDULE Eに該当しますか?よろしくお願いします。

1099-INTは"in the course of your trade or business"というのが一つのミソで、誰かにお金を貸して利息を取っても、それが貸主の商売の一部でなければ発行する必要はありません。わたしは実はこれでauditにかかったことがありますが、「商売としてお金を貸しているのではない」ことを説明してIRSに納得してもらいました。(IRSの言い分は、利息はbusiness incomeだから、それにself-employment taxを払えというものでした。わたしは職業としてお金を貸しているわけでもないし、そこからoperating lossやexpenseも取ってないことを指摘しました。)わたしの借り主はinterest paymentを自己申告していましたが、とくに問題はなかったようです。ただしTKINOさんの場合、実際に不動産投資をされており、その一環としてオーナーファイナンシングをされているのでしたら、「商売としてお金を貸しているのではない」という説明は使いにくいと思います。

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