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日本にいる両親にアメリカの家を買ってもらうには

はじめまして。むげんと申します。
日本に住む日本人の両親に家を買ってもらう1番いい方法について相談させてください。

来年の夏に今借りている借家のリースが切れるので、家を買おうと思っています。その際、私の日本に住む日本人の両親が出資してくれることになりました。
ただ、日本の両親の家をいつか相続する事を考え、私が住宅を所有していない方が節税になるのではと考えています。その為、私の両親(母)が購入し、私達家族が借りて月々怪しくない程度の額を払おうかと話しています。
ただ、その際個人名義で購入するべきなのか、LLCや国際個人信託を活用するべきなのか分かりません。
条件としては以下3点です。
・400k〜600kの戸建てをキャッシュで購入予定
・購入後の固定資産税など諸費用は私達家族が払いたい
・なるべく手数料や税を節約したい

そもそもこの方法は良くなく、全額送金してもらい私の名義で購入するべき、など根本から間違っている場合もいい方法を教えていだだけると幸いです。
よろしくお願いします。

どの時点で、日米どちらの何税を節税しようとなさっているのでしょうか?私では答えを聞いても「ではこうしましょう」とは言えませんが、CPAなどに相談されるつもりなら、いつ、何で節税したいかがはっきりしていた方が話しやすいと思います。

「日本の両親の家をいつか相続する事を考え、私が住宅を所有していない方が節税になるのではと考えています。」と書かれていらっしゃいますが、どの時点でどのように節税になるのかがポイントになると思います。

相続する際に、日本では家を持ってない方が節税になるのでしょうか?同居の場合や、日本で家を買う場合の節税はあり得ると思うのですが、逆に所有しないようにして節税というスキームは聞いたことがない(私が知らないだけだと思いますが)ので、よくわかりません。

また、「月々怪しくない程度の額を払おうか」という部分ですが、これは大抵、米国内で贈与税を回避するために議論されることが多いと思います。ただ、もしむげんさんが米国居住者で日本を離れてから5年以上経っているのであれば、ご両親が日本にいらっしゃることですし、そのまま贈与を受ければ、上手くすればどちらでも贈与税が掛からないので、その点を確認されることをお勧めします。

そのままお金を受け取ると日本の贈与税が関係してくる場合は難しいですね。400k〜となると、毎年、贈与税の非課税枠をちょっとずつ受け取っても年数が掛かりますし、何らかの生前贈与の特例を受けようとしても、購入する住宅がアメリカにある場合、ややこしい(多分無理)と思います。この時点でLLCやらの「抜け道」を考えることになるのでしょうが、どうなんでしょう?私は方法を知らないです(すいません)。簡単な方法があればいいですが、ご両親が海外に不動産を所有している事になると報告義務なども発生するかもしれず(海外資産に関する報告義務の詳細は覚えてないのですが)、余計にややこしい事になるような気がします。。。

住宅を所有していない方が日本での相続の際に利用できる「家なき子特例」ですが、国内の家屋が対象なので、むげんさんが海外に家を持っていても使えるはずです。

まず節税の観点では日本国外不動産の相続は各種の不動産相続の特例が使えないので、日本国内不動産に比べ不利だと思います。

その上で、米国内不動産での節税の方法は諸条件によると思います。

例えば現在のご両親の現在の所得が大きい場合は、ご両親が米国の不動産に投資する事で減価償却が可能なので大幅に節税になります。逆に所得はほとんどないが、将来の相続税率が高くなるという場合には、むげんさんがローンで購入し、毎年数百万円程度の贈与を受けた方が安い可能性があると思います。ご両親が購入し、その不動産を分割して贈与してもらう方法もあると思いますが手続きは大変そうです。

すみません、Nobさんの「もしむげんさんが米国居住者で日本を離れてから5年以上経っているのであれば、ご両親が日本にいらっしゃることですし、そのまま贈与を受ければ、上手くすればどちらでも贈与税が掛からないので、」ですが、日本では法改正があり、贈与者、被贈与者ともに10年以上日本を離れていないと(日本に住所がない状態が10年以上)、贈与税が課税されるようになっていますが、いかがでしょうか。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4432.htm

もし違う件についておっしゃっているなら容赦ください。

skさん、まさにおっしゃっている通りです。記憶で5年だったと思ったのですが、法律が変わったのですね。。。ご指摘、ありがとうございます。

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