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不動産ー4つの視点

久しぶりの書き込みです。

最近、不動産や住宅ローン業界のレギュレーションの変化が多く、ついていくのに大変な思いをしている状況です。

8月号のForbes Magazineが、久々にReal Estateの特集をやってました。

その視点が面白かったので皆さんとシェアしようと思います。

4つの題目で書かれており、まずはProperty Poorという題目。

REITs(不動産の投資証券投資)、S&P 500(株投資)、Home price(一般住宅価格)、Corporate bonds(企業債券投資)の4つを比較して、結論は

株、債券、不動産証券投資とくらべると、一軒家の投資は「レンタルとしての価値」または「その価値の5%-6%の経費がアパート
賃料に相当する」という見方をしない限り、資産の上昇だけをとれば良い投資とはいえない。
Compared with total returns for stocks, bonds or REITs, homes are lousy investments, based on price appreciation alone.Owning a home makes financial sense only if you factor in the "implied rental value", or the roughly 5% to 6% of its value it would cost you annyally to rent it.

としています。

正直、あたりまえだろ!と思ってしまいました。不動産屋の私でもこんなふうにみんな買ってたんだと考えさせられましたが、家賃をとってきちっと投資として回していく考え方よりも、サブプライム崩壊まではこんな考え方で不動産を買っていたんですね。

2番目のタイトルがLiquid Real Estate、要するに不動産を純然たる投資の側面で見た場合、その換金性と配当率はどうなのかというコメント。

ミューチュラルファンド系不動産投資とリート系の不動産投資を比較すると、ミューチュラルファンド系不動産投資のリターンは過去12ヶ月を見ても50%近いマイナスだ。リート系投資は株価も上昇していて、配当も3.5%-8.4%ぐらいある。リート系は平均負債が43%、価格が下がってきても55%以上にならないようにするが、株系不動産投資は80%ぐらいあるそうで、レバレージが効きすぎている危険性がある。
またリート系の配当は35%までのOrdinary incomeとしての税金がかかるが、原価償却が取れるので税金は大変圧縮することができるそうだ。リート系は、AAAクラスのオフィス、ショッピングセンター、アパートなどが主な投資先だ。

3番目のタイトルはHome Sweet Tax Break。要するに投資として保有する不動産は減価償却がとれるので、最終的にはメイクセンスするということをいくつかの事例を挙げて説明している。投資で保有すると一般住宅の場合、建物価値(物件価値ー土地の価値)の27.5年分を年間の減価償却することができる。例えば物件価値が390,000-ドルとして、そのうちの10%が土地の価値とすれば1年に$12,764-
を償却できるので、課税対象額を圧縮することができるメリットがある。

私のコメントとしてはこの減価償却は米国での不動産投資の大きなメリットですね。商業物件になると39年あります。それもオーナーが変わるたびにそれを続行することができる点は、日本とは天と地の差ですね。

4番目のタイトルはThe Landlord Game。サブタイトルとして「不動産をフリップ(転売)して儲ける時代は終わった。しかし今でも多くの街では家賃をもらうことで儲けることができる」としている。

事例としてある人が、ジョージア州のジョージア大学の近くで$127,000-の物件を20%の頭金($25,400)を出して購入した。
経費を差し引いた残りが$3,500-であった。これは12%の利回りになるので、IRAなどの退職金ファンドよりもよほどいい。
ただし、物件の管理費の8%-10%を浮かすために自分でやろうとはしないほうがいい。これを専門家にまかせることが頭痛のない大家業の秘訣である。今、Forbesがお勧めする街は次です。

Baltimore,MD 9.3% (平均利回り)  $120K(平均価格)
Las Vegas 8.9% $100K
North Las Vegas 8.8% $113K
St.Louis,MO 8.8% $78K
PhoenixAZ 8.8% $81K
Indianapolis,IN 8.7% $92K
Atlanta, GA 8.7% $120K
Hollywood, FL 8.6% $137K
West Palm Beach, FL 8.6% $120K
St. Peterburg, FL 8.6% $104K

ラスベガスやフェニックスも価格が安くなればそれなりにメイクセンスするということになるようです。

確かにこの投資の視点から、不動産は絶対的に「買い」の時期だと思います。不動産の場合、場所選びが株の銘柄選びと同じ意味を持ちます。まずここを間違わないこと。次に良い管理会社にめぐり合うことが、成功の方程式だと断言できます。
10万ドルの物件に、2万ドルを入れて、年間リターンが1万ドルあれば50%のリターンですので、私もエージェントとしてそろそろ需要の掘り起こしにかかろうかとも考えています。