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住宅崩壊「第2の波」が近い?

皆さんご存知のように、アメリカ発の経済メルトダウンは、住宅ローンの支払い不能が引き金となって起こりました。(もちろんその仕組みをつくったのはウオール街だが)


オバマ政府は住宅が回復しなければ、アメリカ経済は復旧しないということで低金利政策や、タックスクレジット政策を進めている。これ自体の効果は、まずますで40万ドル以下の物件を購入しようとしているべビーブーマーの子供たち(Gen-X)や移民者たちは今がチャンスとばかりお得な価格の住宅を目を皿にして探している現象はどこの主要都市にでも起こっている。




しかし一方では、第2のメルトダウンが日々刻々と始まろうとしている。


このチャートでは2008年の夏ごろに第1の波のピークになっていることがわかります。

そして第2の波は第1の波より小さいが2010年のはじめごろにやってくる。この波の中身は以前のサブプライムローンの波とはちょっと違い、Alt-Aローンと呼ばれるタイプとOption-ARMと呼ばれるタイプが2重で重なっている。両者のは別々の名前で呼ばれているが実は内容的には近いものである。Alt-Aローンは、Alternative A-paperの略で銀行にとってのリスク度がサブプライム以下だがAクラス以下(greater than prime, but less than subprime)というカテゴリーに入っているローンである。具体的にはクレジットスコアが620-680点でStated income loanを選んだ人たちのローンがこれにあてはまります。
そしてOption-ARMはいうまでもなく、ペイメントタイプが4つの中から選べます。当分(プロパティの値段が上がるまでは)こちらのミニマムペイメントを支払っておき、そのうち物件の価格があがったらまたリファイナンスしたらいいのです。という言葉に乗せられた人たちがそのミニマムペイメント支払い可能期間の期限を迎えることになるからなんです。

ついでに言えば、これらのモーゲージ騒動が治まるのは2012年あたりからか。そういう意味ではこれからまだ3年間は「買い」の時期が続くということになりますね。

私からのアドバイスは、南カリフォルニアの場合

1. 40万ドル以下の物件をお探しならば、見つけた時にそくオファーをかけること
2. 50万ドル以上の物件(高くなればなるほど)をお探しなればまだしばらくはマーケットの様子を伺える余裕はあります。

最後の一言として

「不動産はいつの時代でも高い買い物です。それよりもあなたが買える状態なのかのほうがほるかに重要。買える状態ならば今すぐGo!です。ただし30年固定ローンにしてくださいね。」