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Refinanceするべきか

どうも、Nobuさん、こんにちは。

Refinanceについて質問があります。
タウンハウスを買って、約2年経つのですが、その時のRateが30年Fixed, 0 pointで5.375%でした。
今現在Rateが0.5%下がり、4.875%にする事が出来そうです。ポイントもなしです。
そうすると大体月々のMortgageの支払いが200ドル安くなりそうで,ファイナンスの人がいうにはClosing costも安いので約1年で返せるといいます。

200ドル安くなる事はすごくうれしいのですが、ただ引っかかるのが新しく30年Fixedにするので、32年ローンになってしまってる事です。
この場合はRefinanceした方が良いと思いますか?

投稿いただいた数字からざっくり計算してみました。頂いた数字がぴったり$200で、ぴったり購入してから2年目という前提です。

利率が下がるので今の30年ローンを払い続けた場合の合計利息よりもリファイナンスした方がおよそ$13,000ほど支払額は少なくて済みます(2年、返済期間が延びても)。ただ、これはローンを今から30年間払い続けた場合です。

約1年でクロージングコストの分を返せる(取り戻せる)ということはクロージングコストが$2000弱ということでしょうか。リファイナンスすると最初は利息払いが多くなるので単純に

クロージングコスト÷$200=取り返せる月数

とはなりません。私の計算だとおよそクロージングコスト÷$180で大体の月数が出ます。

このことから数字上はリファイナンスするのはお得なような気がします。また、もし合計期間が32年になるのを気にされるようでしたら、月々$100ほど多めに払うことで元の30年間(今からだと28年間)で完済することになります。

ただ、今はローンも相当厳しいと聞きますから、リファイナンス審査が通らないリスクも考慮した方がいいと思います。Appraisalなど、審査が通らなくても返ってこない費用を確認しておくと良いと思います。

わたしは2007年11月に買った今の家を、今年(2009年)1月に30年固定4.875%でリファイナンスしました。

うちの周辺(ネブラスカ)は不動産バブルの最中にもあまり値上がりしなかった代り、バブルがはじけてからもほとんど値下がりしていないようです。でも、今年の1月頃は物件の動きがほとんどなく、appraisalにも、「この地域には、foreclosure、short sale以外のcompとなるような物件は非常に少ない」と書かれていました。それでもリファイナンスの手数料というのはローン会社にとって魅力があるのでしょう、approveされました。ちなみに手数料は新しいローンに組み込みましたので、リファイナンス時の支払いはゼロ、それどころか$200ほどのチェックをもらいました。(手数料を新しいローンに組み込むことには賛否両論がありますので、ご自分で検討されたほうがいいと思います。)

リファイナンス後、うちの場合は月々の支払い額が$300下がりましたので、毎月その分、余分に払っています。この場合、今の30年ローンは25年で返せる計算になります。

今、4%台どころか、ARMだったら3%台のものもあるようです。ARMにはいろいろ批判もあるでしょうが、仕組みを理解した上でなら、一考の価値はあると思います。

Nobuさん、F Friesさん、返信どうもありがとうございます。

これで、Refinanceする踏ん切りがつきました。
いろいろ分かって本当にありがとうございました。

Nobuさん、こんにちは。

先週、リファイナンスを30年固定4.875%,0pointでロックしました。
クロージングコストも2000ドル以下で、クロージングコストもローンの中に入れるのが主流なので、ローンの中に入れますか?
と聞かれて、入れなくて良いですと自分は答えたのですが、あとあと考えるとクロージングコストにはタックス控除がないので、
入れた方が良かったのかなと思ったのですが、実際どうなのでしょうか?

Nobuさんはどう思われますか?

私の理解ではクロージングコストはローンに入れるべきではないと思います。理由は簡単で、いくら控除があったとしても最初から利息を払わないほうが得になるからです。それにすぐに払える手数料を30年ローンに組み込んで利息を払い続けるのはどうかと思います。

ただ、住宅購入直後は家具の購入などお金が掛かるので少しでも使える現金を残しておくために手数料をローンに組み込む人もかなりいるとは思います。それはそれで良いのかも知れません。

やっぱり、そうですよね。
断っといて良かったです。
どうも、ありがとうございました。

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