掲示板

モーゲージの繰上げ返済について

ファイナンスの事こちらのサイトで勉強させていただいています。
掲示板の内容があまり理解できてないくらいの素人ですが、
よろしければ、皆様に教えていただけたらと思います。

先日、リファイナンスをしました。
月々の返済額が減ったので、余裕のある時は、元金に上乗せをして支払いをしていこうかなと思い、モーゲージの担当の方に聞いてみたところ、余計に払っても支払い年数が減ってくるだけで月の支払額は変わらないと言われました。家を買った時も、同様に、やっちゃいけない事として教わりました。家を買ったのは初めての事で、夫婦共に勉強不足もあり、言われたとうりにしてきました。
私としては、繰上げ返済をしたほうが、利子を節約できるのかなと思ったり、
元金が減ってきたら、毎月支払いをしているモーゲージインシュランスを払わなくてもすむようになるのかな、、と思ったりしています。
リファイナンスをしたのは、FHAの30年の固定ローンです。5、7年後くらいには家を売ろうかと思っているのですが、モーゲージの繰上げ返済というのは、そんなにしないほうがいい事なのでしょうか??

モーゲージの担当の方が言われる通り、余計に払っても月々の支払い額は変わりません。ただ余分に払うことによってどれくらい早く完済できるか、その間に支払う利息の合計はいくらか、というのはネット上の計算ツールで計算できます。
(たとえば、http://www.bankrate.com/calculators/mortgages/mortgage-calculator.aspx)5年後に売るつもりなら、このamortization tableの5年目までの合計を見ればいいわけです。

長期的に見れば、毎月余分に払えばそれだけ完済にかかる年数が短くなり、利子を節約できます。

モーゲージインシュランスを払っておられるということですが、これは元金の合計が家の評価額の20%以上になれば払わなくていいはずです。(FHAの規則がどうなっているかよく知りませんので、間違っているかもしれません。すみません。)すなわち、毎月少しずつ余分に払えば、余分の金額は元金の返済に当てられますから、元金の合計を早く増やすことができます。

ただし、モーゲージ以外にもローン(自動車ローン、クレジットカードの未払い分)などがある場合は、モーゲージを余分に払うよりもそれらのローンの支払いを優先するべきだと思います。モーゲージは払い終えたあとで家という財産が残りますが、自動車、クレジットカードの買い物は年月が経つほど値打ちが下がり、ローンを払い終えても財産が残りません。財産の残らないものにローンの利息を払うのは損です。

モーゲージの利息が5%、銀行預金の利息が10%なら、余分のお金は銀行に預けた方が得ですが、今のように預金の利息が非常に低く、金融市場の行く先が不透明な状態では、モーゲージを繰り上げ返済するのは有効なお金の使い道だと思います。

F Fries様 
丁寧でわかりやすい回答をありがとうございました。
さっそく、教えていただいたサイトで計算をしてみました。
やっぱり、私の思ってたように繰り上げ返済のメリットはあるようですね。
特にモーゲージ以外のローンは今のところ無いので、大丈夫かと思います。

恐れ入れいりますが、もうひとつ教えていただいてもよろしいでしょうか?
モーゲージインシュランスの説明のところにでてきた、家の評価額というのは、なんの値段の事なのでしょうか?家を買った時の値段では無いのですよね?どの書類の、どこにそのようなものがでているのでしょうか?

初歩的な質問で大変恐縮ですが、返答いただけると幸いです。
よろしくお願いいたします。

FHAローンを少し調べてみました。それによると、15年を越えるローン(30年ローンなど)の場合、ローン残高が評価額の78%以下、かつ、5年以上モーゲージインシュランスを払った場合、モーゲージインシュランスをキャンセルできるとのことです。

家の評価額というのは、「現在の時点で(差し押さえなどではなく普通の相場で)この家がどの程度の値段で売れるか?」という値段です。リファイナンスのときにappraisalというのをされたと思います。その書類に記載された値段が現在の評価額です。ただ評価額は不動産市場の動きで変わります。

たとえば、評価額12万ドルの家を買値10万ドル、頭金1万ドルで買ったとします。その場合、ローン額は買値の10万ドルから1万ドルを引いた額、9万ドルですが、評価額が12万ドルなので、ローン額は評価額の75%となります。

しかしその後、不動産バブルがはじけて住宅が値下がりし、評価額が9万ドルまで下がったとします。その時点でのローン残高が8万ドルだったら、ローン額は評価額の90%弱ということになります。逆に不動産市場が好調で評価額が16万ドルまで上がっていれば、同じローン残高が8万ドルでも、ローン額は評価額の50%になります。

上にも書いたように30年もののFHAローンのモーゲージインシュランスは最初の5年間はキャンセルできないようなので、リファイナンスから5年目にローン残高を検討し、モーゲージインシュランスをキャンセルできるかどうか調べられるとよいと思います。おそらくその時には再びappraisalが必要になると思います。もしその時点で売却を予定されているのでしたら、そんな手間をかける必要はないかもしれません。

F Friesさん、再度、丁寧でわかりやすい説明をありがとうございました。
FHAの事もお調べいただいたとの事で、貴重なお時間を費やして頂きありがとうございました。
教えていただいたサイトで、繰上げ返済をした場合の状況を自分なりに何パターンか作って見比べています。
少しずつ、状況がわかってきました。ほんとうに、助かりました。ありがとうございました。

全くの初心者もので、お伺いするポイントが外れていたらスミマセン。

初のコンドを購入し、5ヶ月前ほどに頭金$270.000で$80.000を30年ローン(4.125%)でモゲージローンを組みました。
貯金以外に$50.000ほど予定外の入金があり、その額をモゲージか何かにまわそうと思ってます。

①利息を考えるとモゲージ返済に当てるべきか?
②その際にはAdditional principal欄に金額を記入するば宜しいのですか?

40歳の前に、リタイアメントやライフインシュランスなどのプランも検討してます。

Kimiさんの他の状況が分からないので、考えるポイントをいくつか書いてみます。

予定外の入金ということですので、まずはしばらく置いておいて、それから判断することをお勧めします。

一度繰り上げ返済すると、そのお金は自由には使えなくなります(当たり前ですが)。もし何かの理由で急のその$50,000があれば良かったのに、と思ってもローンを借り直すなど面倒な手続きが必要になります。ただ、「貯金以外に」と書いていらっしゃるので、貯金が十分で万が一のときにも対応できるのであれば、利息を払うよりも返済してしまったほうが良いかもしれません。

もし繰り上げ返済する場合は、Additional Principalという欄がオンライン(や支払い用紙)にあるのであれば、そこで構わないはずです。ただし、金額の上限が決まっていたり、金額が多いときは別の方法でないとダメなときもあるので、ローン会社に確認する方が良いでしょう。

Nobuさん、お返事頂きまして本当にありがとうございます。

貯金はそれ以上にあるので当面大丈夫だと思います。

>金額の上限が決まっていたり、金額が多いときは別の方法でないとダメなときもあるので・・・・・・

そうなんでうか。返済する前にお聞きできて良かったです。
プロの方が近くにいたらご相談したい事たくさんあるのに・・・・・です。

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