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どちらのモーゲージのほうがお得ですか?

Nobuさん、皆様こんばんは。
いつも有益な情報を提供くださり、ありがとうございます。

ファイナンスに詳しい皆様のご意見を伺いたく、
トピックを立ち上げさせていただきました。

この度家を購入することになり、
現在二つのレンダーのどちらにするかで迷っています。

どちらのレンダーもアプリケーションフィー、アプレイザルフィー等の手数料はほぼ同じで、
毎月の支払額以上に支払いをしてもペナルティ等はつかないことは確認済みです。
あと、変動金利ローンではなく、30年固定金利ローンです。

その他の条件は以下の通りです。

1. A銀行(誰もが知っているであろう、大銀行)
レートは4.875%
毎年支払ったモーゲージ額の1%がキャッシュバックされる。
よって実際のレートは4.78%(4.79%だったかも?)になる。
但し、毎月の支払額以上に支払った分に関してはキャッシュバックなし。

2. Bモーゲージ
(私たちが使っているリアルターが所属する大手不動産会社のモーゲージ部門)
レートは4.80%

私たちとしては実際のレートが低く、また大手銀行なので信頼できそうなA銀行にしようと思っているのですが、
A銀行の、レートは高いがキャッシュバックがあるので
実際の支払額が低いというプランに何かからくり(?!)はあるのでしょうか?
それともレートが低い、Bモーゲージにしておいたほうがいいのでしょうか?

A銀行とBモーゲージとの支払額はほとんど同じです。
(A銀行のほうが、4ドルくらい安い程度です)

モーゲージに詳しい方、アドバイスいただけると幸いです。

ぱつさん、こんにちは。

実質レートが0.01もしくは0.02%だけしか違わないのなら金銭的にはそれほど違いは無いですよね。30年ローンを最後まで保有するなら広告通りの効果になりますが、アメリカでの平均保有年数は7年程度ですから(リファイナンスするか、引っ越すため)、実際の効果は少なくなります。

1%キャッシュバックの条件がその銀行でChecking口座を開き、そこから自動引き落としにしなければなりません。Checking口座で住宅ローン支払いをするということはそれなりのお金をその口座に入れることになり、銀行としてはメイン口座として使ってもらえるので儲かるのでしょう。しかも自動引き落としを強制することで払い忘れが少なくなります。

Mortgage Cash Backとはうまいことを考え付いたもんだと思いました。

モーゲージは途中でよその金融機関に売られてしまうことがよくあります。A銀行でローンを組む場合は、そのローンが他所に売られてしまった場合、キャッシュバックプログラムはどうなるのか、お尋ねになった方がよいと思います。(大手だからといって他所に売らないとは限りません。)

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