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ポートランドで大家になれるのか?

Chee
CNBCのDiana Olickさん、この人のブログは視点がおもしろいので、よく読んでいます。
こんな記事を書いていました。
Most Cities Still Won in Housing Boom

これに出ているグラフを見ればわかりやすいですが、住宅バブルが始まった2000年からピークまでに上がった価格を見れば、価格が下がった今でも、ほとんどの都市ではまだ勝っている、という話です。

例にボストンが出ていますが、ピーク時の価格上昇が82%で、ピーク後の価格下落が15%。シカゴも、65%アップの22%ダウン。
あのマイアミでさえ、170%アップの48%ダウン!

つまり、バブル前に買った人なら、まだ勝っている! 
(キャッシュアウトしすぎてなければ。)

こう見るとやっぱ、開発できる土地が限られていて、飽和状態での都市は、そこそこ安定していますね。そういうところの住宅事情は、狭かったり古かったり、厳しいものがありますが、投資対象として入り込めればしめたもんです。今回の不況、それからベビーブーマーのリタイアとありますから、普段は慢性住宅供給不足の中でなかなか手離さない家も、放出されてくる可能性があります。

しかし今の段階では、こういう場所でキャッシュフローを確実に出して、OPM(Other People's Money)で、Equityを築くのはとても難しいです。

昨日は、郊外のタウンハウスの計算をしていましたが、頭金をたっぷり置くために、あんまりOPMを使えないわけですよ。それでも、家賃収入があるからヨシと見ればいいのでしょうかね?
でも郊外だと、同じような物件も多いし、特定の企業の影響を受けやすいから、その家賃もどのくらい安定しているのかわかりません。

前にも「ボストンでサバイバルできるか。
の記事で書きましたが、やはりもう少し需要の安定した都心に近い場所なら、Owner Occupied作戦しかないかもしれません。

ボストンの築100年横割りduplexは、さすがに私もウーンと悩むスタイルですが、ポートランドでは、大体縦割りです。しかも、壁がお隣と直接くっついていないで、間にガレージを挟んでいるスタイルや、完全に離れている同じような2軒のスタイル、大きさの違う2軒があるスタイルなど、色んな種類が見られます。
テナントがお隣なのは面倒とは思いますが、これならしばらく我慢もできるかな?って感じです。何かを我慢するしかないですもの。

3brの自宅と、2brの離れがあるスタイルだとして、計算してみます。
それだと$250Kくらいで、市内に買えます。

$50Kダウンで、$200Kローン、30年6.5%(自宅だから)で、月々$1264。
両方のユニット合わせた固定資産税$300、保険$100として、$1664。
メンテだのなんだので月$200かかったとして、$1864。

そんで、家賃収入がたぶん$850くらい。
そうすると、自宅負担分が$1014ってことになります。

これにしばらく住んで、自宅部分をあとで$1200くらいで貸したとしても。。。
だめですかね。。。泣
Vacancyの時とかも入れると、ちょっとネガティヴでしょうねえ。それでもOPMでEquityが貯まっているからヨシとするのでしょうか?

3br2軒のduplexならもう少しマシかもしれないですけれど、もうちょっと価格が高くなってしまうようです。
ウーン。

まだ住宅価格は下がると思いますけれどね。それと同時に家賃ももうちょっと下がっちゃいそうですからねえ。。。
ウーン。


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