掲示板

不動産購入/Title of Ownership

カリフォルニアです。渡米して5年、貯金と投資を続けたおかげで頭金を貯める事ができ、初めてのマイホーム購入にたどり着きました。これもfiplanningのおかげです。ありがとうございます。

さて、インスペクションも終わり、現在はセラーへのリクエストをまとめあげたところです。エスクロー会社、HOAから次々と送られてくる書類に目を通し、調べてはサインする作業に追われています。

この中で、Title of Ownershipについて頭を悩ませています。過去に似たような掲示板トピックがあったような気がしたのですが、ヒットしませんでした。
我が家は主人はアメリカ人、私はまだ日本国籍を保有していて、アメリカ市民ではなく、グリーンカード保持者です。子供はまだいません。
両方の名義でローンも組んでますが、もしも主人に何かあった場合に、外国人配偶者の私にとって不利にならないベストなタイトルとはなんでしょうか?

普通のアメリカ人同士の場合なら、Community Property with Right of Survivorshipというのがベストらしいのですが、これがアメリカ市民でない私にもあてはまるのか、オンラインの有料法律相談にも投げかけてみたのですが、不動産の専門弁護士、移民法の専門弁護士と分かれていて、納得のいく答えがまだ見つかっていません。もしかしたら、カリフォルニアで特殊ということもあるのかもしれません。

参考になるウェブサイトなどをご紹介いただけたら、よろしくお願いいたします。

答にはならなくて申し訳ないのですが、弁護士と話す時に次の2点は本来は別のことであることを意識すれば分かりやすいかも知れません。

  • 検認(Probate)
  • Community Property with Right of Survivorship(CPWROS)にすれば所有権はProbateされることなく残った配偶者に移ります。これは市民権の有無には(少なくとも直接は)関わりがありません。

  • 遺産税(Estate Tax)
  • こちらはどのような形式で相続するか(Probateされるかどうか)に関係なく計算されます。所有権の形式も影響はするのですが、例えばCPWROSだから税金が掛かる/掛からないと決まっている訳ではありません。市民権を持つ場合はUnlimited Marital Deductionがありますが、永住権の場合は限定されていて、それを気になさっているのだと思います。
    Stepped-up basis(Step-up in Basisとも)が適用され相続する時点の時価を引き継ぐのか、Cost Basisを引き継ぐのかもポイントでしょう。

以前にトピックになったQualified Domestic Trust (QDOT)は上記の2点を同時に考えることになります。

Monicaさん、御自宅購入おめでとうございます。私も答えは分かりませが・・・

私もカリフォルニア在住で知り合いの集まりでこれが話題に上がっていましたが、その時は一方が外国人永住権保持者のカップルでも、ほぼ例外なくCPWRSでタイトルを保持していました(といっても何の意味もないですが)。

素人の私が知る限りでは、相続するのが外国人永住権保持者であっても従来のCPWRSの利点(プロベートを避ける、Double Step-up Basis, 生き残った配偶者が確実に家を相続する)は通用するのではないでしょうか。

でも、どれがMinicaさんにベストかは、Monicaさんとご家族の事情を理解したEstate Planningの弁護士にしか正確な判断はできないと思います。というのも、Estate Planningは複雑で、個人事情により対策も違ってくるし、お察しのとおり配偶者が外国人である場合(特に外国人配偶者の相続する遺産が別トピの非課税枠を越える場合)さらに複雑になる可能性があるからです。

これ加え、今年は遺産税が失効し、それに伴い従来の遺産のBasisの計算方法(従来は遺産のBasisは故人の死去時の評価額にステップアップされる)も一時的に失効してしまい、Estate Planning業界は現在とてつもない混乱に陥っています。誰も下手な事は何も言えない、何を言ってもその内容がいつまで有効か分からないような有様なので、皆慎重になっているかもしれません。

おそらくこの混乱は一時的なもので、議会が今年中に遺産税を再執行し、従来の遺産税のステップアップBasisの計算方法が戻ってきてくるのではと言われています。また、今年中に発生した相続にもレトロアクティブに適応されるのではないかというまことしやかな噂もあります。

Titleをどう設定するかはご夫婦が健在な間はいつでも比較的簡単にできますので、家購入後にEstate Planningの専門家と相談した後で変えることも可能です。

投稿者のMonicaです。

Nobuさん、ポピーさん、コメントありがとうございます。

そうですね、現時点では書類の提出期限が迫っているので、まずRight of Survivorshipでタイトルを登録し、議会や政府の動きを見て、じっくり検討したいと思います。ありがとうございました。

東海岸の都市部では一般的ともいわれる(カリフォルニアには珍しい)Co-op物件なのですが、普通のコンドミニアムと違う形態の不動産なのでさらに知らない事が多く、毎日勉強です。
同じエリアの同じサイズのコンドと比べると、50Kから100K安く、私たちの手に届く(=レントしているよりも実質安く住める範囲)価格帯だったこともありますが、何よりもロケーションを第一に考えました。
価格以外にも以下のような違いがあります(ご参考までに)

1.投資目的は不可、買い主は必ず居住しなくてはならないこと(レントはHOAの審査を経て12ヶ月が限度)
2.20%以上の頭金を用意しなくてはいけない
3.不動産を購入するというより、住む権利を買う、建物全体のシェアを持つことになる
4.購入価格に応じて計算される固定資産税は毎月HOAを通して支払い、プールなどのコモンエリアの税金も共同負担

何か面白い事がわかればご報告いたします。

コメントを追加