掲示板

コープのリファイナンスに関して

今、自分が持っているコープのリファイナンスをすべきか悩んでいます。以下が現在の状況です。ニューヨーク・クイーンズにおいて、6年前に購入、モーゲージはCitimortgageに30年6%固定で支払っており、残りは約8万ドル、Early payment penaltyは無し。今そのコープを売ろうとしており、実際リアルエステートエージェントに頼んで売出し中、もし売れることが出来ればNJに引越しを考えている。
Citiのリファイナンスのオプションをウェブ上ではじき出したところ、4つのオプションが出、それぞれInterest Rateは3%後半から5%くらいまで、クロージングコストがだいたいそれぞれ4千ドル強でした。そこで質問は、1、すでに売り出しに出しているのにもかかわらず、リファイナンスは可能なのか、2、リファイナンスが出来たとして、もしコープが売れた場合、その時点で支払いが完了することによりなにかしらのペナルティーはあるのか、3、同じく、もし可能であった場合リファイナンスにかかるコストを払っても元は取れるのか(もし短期で売れた場合損はしないのか)
仮にまだ長期に渡りそこに住むのであれば、迷わずリファイナンスをするのですが、もし長い間コープが売れなかった場合、この先売れるまで6%で払っていくのは損のような気もします。直接CitimortgageのConsultantに聞けば判ることなのでしょうが、とりあえず上記の条件、状況を踏まえて、適切なアドバイスが頂ければ幸いです。

まず物件をエージェントを通して売り出し中の場合、リファイナンスできない可能性が高いと思います。

もしリファイナンスできたとしても、ローン残高8万ドルの場合、年利6%だと一年間に払う利息は4800ドル。(実際は住宅ローンは利息から先に払っていくので、計算はもうちょっと複雑になりますが、まあ、目安くらいに思ってください。)これを年利3%のローンにリファイナンスしたら、一年間の利息は2400ドル。一年間で利子を2400ドル節約することになります。つまり、年利3%のローンでも、リファイナンスのクロージングコスト4000ドルを取り返すには2年近くかかります。5%のローンなら当然もっと長くかかります。(同様の計算によれば5年。)

あと、住宅ローンの利子は税金の控除の対象になるので、そういう部分も考えていくともう少し複雑になりますが、おおよその概算として、今後2〜5年以上このコープに住むのでなければ、現時点でのリファイナンスは損と考えてよいと思います。

もし、周辺の状況から見て、このコープを売るのに2年以上かかると予想される場合は、いったんfor saleのリスティングから外してリファイナンスすることは可能だと思います。この場合、リファイナンスがクローズするまではリスティングしない方がいいでしょう。

F Fries様 詳しい説明ありがとうございます。そういった計算方式なんですね。目安であれ、これから購入する必要もあり、勉強になり、妙に納得してしまいました。現在NYエリアもマーケットは停滞気味ですが、悪くても1年以内に売ること(売れること?)を考えており、今回のリファイナンスは得策ではないと理解できました。
ついでといってはなんですが、巷では、またさまざまな本(Selling House for Idiotsなどでもですが)で、家を売ると同時に買う、ということを推奨してますが、現実にそれがそんなにうまくいくのか、ほんとにhome buyerの人々はみんなそうやっているのか、知りたいと思います。それで、実際やったことがある人たちがいれば、その方たちからアドバイスなどを頂けないでしょうか? よろしくお願いします。

古い物件を売ると同時に新しい物件を買うことができるようにタイミングを合わせるのはなかなか容易ではありませんが、不可能ではありません。資金的に古い物件を売らないと新しい物件のモーゲッジがapproveされないような場合は、古い物件を売る方を優先し、最悪の場合、新しい物件に引っ越すまで数週間から数ヶ月の間、アパート暮らしをする人もあります。逆に、両方のクロージングのタイミングをうまく合わせて、その日の午前中に古い物件のクロージングをし、午後から新しい物件のクロージングをするというケースを聞いたこともあります。でも、この場合は、何かの都合で古い物件のクロージングが滞ったら、新しい物件のクロージングも延期する必要が生じますので、なかなかの綱渡りのようです。

わたしは今の家を買ったときは、転勤に伴う引っ越しだったため、前の家が売れるまでそこに住み続けるというオプションがなく、一年近く、二軒の家のモーゲッジを払いました。そういう場合、表面上、収入に対するローン支払い高の割合が非常に高くなります。当時はリーマンショック以前だったので、ローンオフィサーの判断でそういうローンもOKだったのですが、最近ではapproveされにくくなっているようです。

昔(10年以上前)は税制の関係で、家を売って利益が出たら、1年以内に新しい家を買わないと税金がかかるようになっていましたが、今はそういう規則はないので、経済的にご自分にもっとも納得のいく方法、タイムフレームで新しい家を探されるのがよいかと思います。

F Fries様、ご回答ありがとうございます。
おっしゃるとおり、同時にするためには、たいへんな労力と時間的な制約が要求されるため、ストレスレベルもかなり高くなると思います。というわけで、まず目ぼしいエリアでアパートか何かを借り、1年以内をメドに購入を計画しようと思います。高い買い物なのに、あせって“悪いもの“をつかみたくもないですし・・・
質問というのはきりがありませんのでこのあたりで止め、自分でも勉強していこうと思います。それでまた何か判らない事があれば質問しますので、その時もよろしくお願いします。

コメントを追加