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ニュースレター Apr. 2010

皆さん、お元気ですか?今回は私のニュースレターバージョンです。

私は、5年前からプロテスタント系の地元OCの教会に通いだしましたが、そこで今改めて「お金」についての講座を受けています。曲がりなりにも日本ではFP (financial planner) という肩書きを持っていましたが、実際には保険を売っているだけという実情でどうもしっくりこなかったことも現在不動産を扱っている一つの理由ですが、あれから15年以上経過した今、改めて聖書が教える「お金」について学んでみようと思ったわけです。実際はFPのような堅苦しい学びではないので楽しく、多くの発見がありますが、ここでお話したいのは実は聖書にはお金のことが書いてある箇所がすごく多いのです。例えばマタイの福音書の624節は「神と富」について、ルカによる福音書の1619節は「金持ちとラザロ」の話また、旧約聖書の箴言はもう知恵とお金の話ばかりです。こうしてみると「お金」の扱い方というのは紀元前1500年前から人類の一つのテーマでなんですね。何故かと言うと、皆「お金」が原因で、人が不幸になり、ハッピーになり、離婚があり、幸せな結婚生活があり、ありすぎてもなさすぎてもと性格が変えられ、その家庭で育った子供には親の金銭感覚が受け継がれていくわけです。そして今でも離婚の一番の原因が「浮気」ではなく「お金」なのです。私の教会の牧師リックワレンは

「お金とは、畑にやる肥料のようなものだ。たくさんありすぎると匂ってくる」

今回の学びのインストラクターのデーブラムジーは

「お金は筋肉と同じ。鍛えてあげることであなたの人生に生かす働きに変わるが、なにもしなければどこで何の働きをしているのかわからない。」

と言っていますが、「本当にそうだな」と実感しています。


私自身も過去に大きな無駄使いをしながら、高い授業料を払わされてきましたし、お客さんにもたくさんの不動産投資物件をご紹介してきましたが(幸いにもほとんどのお客様は不動産バブル崩壊に巻き込まれておりません)、エクイティのない、変動ローンでの買い方というのは基本的にはデートレーディングで株を買っているようなもので、売りのタイミングを見極めて売り抜けるという戦略でならなかったもののその当時は私を含む誰もがフィーバーの真っ只中で見るべきものが見えていませんでした。以前は不動産のプロとしての知識や交渉力だけをアピールしていた私自身も、今では基本の大切さ、本質をいつも忘れない、本物を見つめている、真実をいつも語ることが一番大切であるという気持ちに変化しています。


受講しているFPUクラスで、デーブラムジーはバジェットから始まり、無借金生活の実践、クレジットカードの処分、車の買い方、保険の話、投資の話、不動産の話など生活において必要な知恵を全て教えてくれますが、不動産ローンは完済することを目指して、できれば30年ローンではなく、15年固定ローンを組みなさいと教えています。また不動産を買うための頭金の貯めるためのマインドセットやフォーカスすることの重要さなども教えてくれます。私もこれまでに何度も不動産購入セミナーを開いてきましたが、不動産購入を計画するときのマインドセットの重要さまで語ったことはありませんでした。しかし今思うと、初めて家を購入する若い方には購入テクニックよりも大切なのはどのようなマインドで不動産購入計画を取り組むべきかの方がはるかに重要なんですね。

という訳で誰よりも私自身がジレンマから抜けられそうで、また将来が明るくなってきました。


無駄のない物件探しとは?

10年前と現在では人々の家探しも変化しています。昔は不動産エージェントが物件のソースでしたが、今はバイヤーの90%がインターネットで探し始めるので、一般の方のほうが情報が早いです。しかしだからといって不動産エージェントのもつ情報はもう必要がないということではなく、アップデート情報に関しては、エージェントのMLSが一番早く正確ですし、物件についての深い情報など、物件を探して次のステップからはエージェントなしでは話がすすみません。よって効率よい仕事をするためにはあなたチームとなって働いてくれるエージェントが必ず必要です。あなたが買手の場合はコストはセラーから支払われるためにフィーはかかりませんので、うまく使うコツを知ることがコツです。まずは物件を探すと同時に自分と波長の合うエージェント(あなたの理解できる言語で説明してくれるエージェント)を探しましょう。私はお客と一緒に物件ツアーにでかける際には、BUYER TOUR PACKET を作成し、お客様にお渡ししています。一回のツアーで6件以上見学しますと、あの家のキッチンキャビネットの色はなんだったか、照明はどうだったかなど思い出せないことがいっぱいでてきます。私のパケットを使うと物件ごとに記録がとれるので後々で思い出す時に役立ちます。


ショートセール物件と差押さえ物件について

ショートセール物件は銀行借入額が、売却価格を上回っているために、銀行にショート(残高に満たない金額)で売ることに承諾してもらうことをいい、OCでは市場価格の5%-10%引きぐらいの価格で取引されていますが、中にはほとんど市場価格というのも珍しくありません。当然セラーは物件を直していませんのでそのままの状態を買うわけですので、その物件の状態も価格の大きな要因となります。片や、差押さえ物件とはForeclosure propertyといいましてすでに銀行に物件を差し押さえられた物件をいいます。平均的には市場価格の15%-25%引きぐらいが相場ですが、不動産は水物なので当然それ以下でも以上もあります。差押さえ物件ですので、物件の状態は最初から期待しないでくださいとお客様にいいますが、最近では銀行が直して売りやすい状態にして売っている物件にも出くわしたります。さらに深いディスカウントをお望みの方は、本来の差押さえ物件の買い方である裁判所前で行われるパブリックオークションがあります。覚えておきたいのは、何十件も不動産を動かしてきたプロたちに混じってセリあうのでそれなりの覚悟が必要だということ。まさに経験と知識と冷静さが必要とされる世界です。またローンは通用しませんので、現金又はキャッシャーズチェックのみ有効です。必要ならばフィーべスで同行サービスを行っていますのでお申し付けください。


現在のお勧めできる物件

·  3.5%のダウンペイメントでローンが組めるFHAローンはいいですが、なかなかオファーが通りにくいという難しさがあります。そこでお勧めなのは新築物件。ガーデングローブのMosaic Walk、フラートンのHeritage walk,モンテべロのRio walk, ロングビーチのThe BLU condoがお勧めです。FHAも楽に審査が通ります。

·  ハイエンド(1.5ミリオン以上)のショートセール、差押さえ物件はまだ価格が落ちていますし、交渉も可能です。OCではアーバインのShady canyon, Newport coast, Coto De Casa, Tustin ranch などに見られます。ただ現金をもった投資家がこれらの物件を買いあさっていますので、このレベルでも競争が起こることがあります。

·  オフィス、インダストリアル、R&Dなどのコマーシャル物件が買いやすくなっています。 1SFあたりの単価が200ドルを切る程度の良い物件が出てきており、まさにバイヤーズマーケットです。