皆さんはご存知だろうか？住宅の『価格』というのは実は４種類あります。
最初に郡が定める査定価格。すでに持ち家のある方はご存知ですが、この査定価格によってその場所で定められた税率があり、その計算でなされたProperty Tax Billを受け取って固定資産税を払っています。通例としてはこの郡の査定価格は、不動産価格を引っ張る牽引数値になってはいけないということで一般の市場価格より若干低く抑えられていますが、この不動産市場の下落で逆パターンが起こっていますが、もしあなたの受け取った固定資産税がどう見ても高すぎるということであれば、今はたいていの郡ではそれをアピールできるセクションがありますので、そうすることで税額を下げてもらうことができます。本来ならば土地の価格を下げてもらう努力をすることはあまり物事が良い方に働きませんが、背に腹は変えられぬというやつです。
２番目の価格は、銀行が定める価格。これは住宅の売買においてなされる「アプレーザル価格」です。銀行はこの「アプレーザル価格」を市場価格の基準としてお金を融資するわけですので、なるべく硬い、間違いのない資産のはじき方をしなければなりません。ちなみにFannie MaeのAppraisal guide lineとはこんな感じです。
Guidelines for Using Form 1004MC （このフォームでアプレーザルをださなければなりません）
The Form 1004MC is intended to provide the lender with a clear and accurate understanding of the market trends and conditions prevalent in the subject neighborhood. The form provides the appraiser with a structured format to report the data and to more easily identify current market trends and conditions. The appraiser’s conclusions are to be reported in the "Neighborhood" section of the appraisal report.
（アプレーザーはその価格になぜたどりついたかという説明を他の物件やマーケットのトレンドと比較させながら説明をしなければなりません）
Fannie Mae recognizes that all of the requested data elements for analysis are not equally available in all markets. In some markets it may not be possible to retrieve the total number of comparable active listings from earlier periods. If this is the case, the appraiser must explain the attempt to obtain such information. Also, there may be markets in which the data is available in terms of an "average" as opposed to a "median." In this case, the appraiser needs to note that his or her analysis has been based on an "average" representation of the data. Regardless of whether all requested information is available, the appraiser must provide support for his or her conclusions regarding market trends and conditions.
Inventory Analysis（ サプライ＆デマンドに基づいた市場トレンド、価格の比較、近辺の在庫状況を分析しなければなりません）
The “Inventory Analysis” section assists the appraiser in analyzing important supply and demand factors in order to reach a conclusion regarding housing trends and market conditions. When completing this section, the appraiser must include the comparable data that reflects the total pool of comparable properties from which a buyer may select a property in order to analyze the sales activity and the local housing supply. One of the tools used to monitor these trends is the absorption rate.
結論だけ言ってしまいますと、アプレーザーが一番重要視するのはその家のコンディション、近辺の住宅売買の動き、その時点での経済状況のバランスです。家の中の特出したアップグレードであってもアプレーザルの中ではあまり追加点とはなりません。
３番目の価格とは市場が決める価格。これは上記の２つの価格より上回る場合もあれば、下回る場合もあります。これがあるから需要と供給は成り立つわけです。私の経験からいいましてもそのタイプの家を探しているバイヤーが多ければ価格は上がり、誰も欲しがらなければ例えそれが同じ家でも価格が下がります。けっこうシビアですが、コントロールが不可能かというと、ある程度のコントロールは可能です。どういうことかといえば、例えば皆が欲しがるポピュラーなコミュニティに住宅を買い求めるだけでもかなり違います。個人的な好き嫌いはその次ということです。
４番目の価格とは売主が決める価格。これが一番厄介ですね。何故かというと、感情が入っているために第３者的な結論になりにくいです。よくあるパターンは
最初に郡が定める査定価格。すでに持ち家のある方はご存知ですが、この査定価格によってその場所で定められた税率があり、その計算でなされたProperty Tax Billを受け取って固定資産税を払っています。通例としてはこの郡の査定価格は、不動産価格を引っ張る牽引数値になってはいけないということで一般の市場価格より若干低く抑えられていますが、この不動産市場の下落で逆パターンが起こっていますが、もしあなたの受け取った固定資産税がどう見ても高すぎるということであれば、今はたいていの郡ではそれをアピールできるセクションがありますので、そうすることで税額を下げてもらうことができます。本来ならば土地の価格を下げてもらう努力をすることはあまり物事が良い方に働きませんが、背に腹は変えられぬというやつです。
２番目の価格は、銀行が定める価格。これは住宅の売買においてなされる「アプレーザル価格」です。銀行はこの「アプレーザル価格」を市場価格の基準としてお金を融資するわけですので、なるべく硬い、間違いのない資産のはじき方をしなければなりません。ちなみにFannie MaeのAppraisal guide lineとはこんな感じです。
Guidelines for Using Form 1004MC （このフォームでアプレーザルをださなければなりません）
The Form 1004MC is intended to provide the lender with a clear and accurate understanding of the market trends and conditions prevalent in the subject neighborhood. The form provides the appraiser with a structured format to report the data and to more easily identify current market trends and conditions. The appraiser’s conclusions are to be reported in the "Neighborhood" section of the appraisal report.
（アプレーザーはその価格になぜたどりついたかという説明を他の物件やマーケットのトレンドと比較させながら説明をしなければなりません）
Fannie Mae recognizes that all of the requested data elements for analysis are not equally available in all markets. In some markets it may not be possible to retrieve the total number of comparable active listings from earlier periods. If this is the case, the appraiser must explain the attempt to obtain such information. Also, there may be markets in which the data is available in terms of an "average" as opposed to a "median." In this case, the appraiser needs to note that his or her analysis has been based on an "average" representation of the data. Regardless of whether all requested information is available, the appraiser must provide support for his or her conclusions regarding market trends and conditions.
Inventory Analysis（ サプライ＆デマンドに基づいた市場トレンド、価格の比較、近辺の在庫状況を分析しなければなりません）
The “Inventory Analysis” section assists the appraiser in analyzing important supply and demand factors in order to reach a conclusion regarding housing trends and market conditions. When completing this section, the appraiser must include the comparable data that reflects the total pool of comparable properties from which a buyer may select a property in order to analyze the sales activity and the local housing supply. One of the tools used to monitor these trends is the absorption rate.
結論だけ言ってしまいますと、アプレーザーが一番重要視するのはその家のコンディション、近辺の住宅売買の動き、その時点での経済状況のバランスです。家の中の特出したアップグレードであってもアプレーザルの中ではあまり追加点とはなりません。
３番目の価格とは市場が決める価格。これは上記の２つの価格より上回る場合もあれば、下回る場合もあります。これがあるから需要と供給は成り立つわけです。私の経験からいいましてもそのタイプの家を探しているバイヤーが多ければ価格は上がり、誰も欲しがらなければ例えそれが同じ家でも価格が下がります。けっこうシビアですが、コントロールが不可能かというと、ある程度のコントロールは可能です。どういうことかといえば、例えば皆が欲しがるポピュラーなコミュニティに住宅を買い求めるだけでもかなり違います。個人的な好き嫌いはその次ということです。
４番目の価格とは売主が決める価格。これが一番厄介ですね。何故かというと、感情が入っているために第３者的な結論になりにくいです。よくあるパターンは
- 家を最近ペイントしたばかり
- 新しくカーペットを張り替えたばかり
- キッチンのリモデルに３万ドルかかった
- あそこの（同型の）家はプールがあるけど、うちにはプールがある
だから家はあそこより＋何万ドルの価値がある。売主心理の不思議なのは自分のところはここが壊れているからー何万ドルというふうにはならない。今、家のリモデルをお考えになっている人がいるならぜひお伝えしたいのは、
普通以上のリモデリングは投資ではなく、マイプレージャーのためである
と覚えてください。それだけご理解していただけるならばどんどんとゴージャスな仕様を楽しんでいただきたいです。しかしもしあなたは、そのようなことはしたくないという堅実な方ならば、リモデリングはポイントを抑えてやってください。その例として
- トレンドに合ったインテリアペイントをする
- スクエアフィートを増やす増築はメイクセンスする
- 窓、カウンタートップや蛇口の交換はおすすめポイント
- ワンポイントインテリアでおしゃれな空間を演出する（売りに出す場合）ことは大切なポイント
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