私のローンオフィサーパートナーの前川氏のニュースレターです。金利の上昇が気になる方はお読みください。
いつもお世話になりありがとうございます。今年最後の前川のニュースレターをお届けいたします。前回のニュースレターでお知らせした最新金利動向と本日の一ヶ月後の本日の金利を比べると固定金利プログラムで約0.5％の上昇です。
さて、この上昇は今後も続くのでしょうか？またこの上昇が住宅購入希望者の方の動向にどの様に影響するのでしょうか？
CNNの金融ニュースの記事によるとこの金利上昇がかえって住宅購入希望者の購買意欲を上げるのではないかと言っています。要するに、『金利は底打ちで、今後多少の上下をしながら上昇してゆくだろう。今買わないともっと金利が上がってしまう』との考えです。
実際、0.5％の金利上昇がどれ程毎月の支払い、購入者の必要最低収入、また物件価格との関連を経済ニュースの後で、見てみたいと思います。
《経済ニュース》
12月15日に開催された米連邦準備理事会（FRB）連邦公開市場委員会（FOMC）では特に目新しい発表が無かった。経済の悪化、長期金利の上昇への懸念などが声明に盛り込まれなかったことや、良好な経済指標、また財政赤字の拡大、などなど米国債の上昇要因が浮上し、このところの住宅ローン金利上昇につながっていると思われる。しかし、雇用の回復の遅れや、政府による米金融機関の赤字の肩代わり的な救済による、業績回復など、不安定要素がまだ残っている。来年の予測として、このまま金利がじりじり上がってゆけば、更なる住宅価格の下落につながり、米国経済の回復の足を引っ張ることになるので、一本調子の長期金利上昇を政府は見過ごさないと考えられる。
《金利動向》
| | | 30年固定 | 15年固定 | 3年固定 | 5年固定 | 7年固定 | FHA 30年固定 |
| Conforming | | 4.875% | 4.250% | 4.750% | 3.500% | 3.875% | 4.750% |
| High balance | | 4.875% | N/A | N/A | 3750% | 4.125% | 4.750% |
Conforming : ローン金額＄417,000まで
High balance: ローン金額$417,000から＄729,750 まで
＊ High balanceの上限はFHAローンの上限と同様$729,750となっています。
《ローン情報》
0.5％の金利上昇の影響
例えば、＄500,000の物件を20％の頭金で購入する場合、金利が 11月の4.375％から今日の4.875％に上がった場合、毎月の支払額は $1,997.14から$2,116.83 へと$119.69上がります。もし、支払額を11月時点と同じにしたければ、ローン金額を $22,620下げなければなりません。要するに、頭金を多く払うか、安い家を買うか、値下がりを待つかの三者択一です。家の値下がりを待つとすると、この金額は $500,000の物件価格で計算すると4.5％の値下がりです。今後家の価格の下落が予想されていますが、金利上昇すれば購入者にとってのメリットは帳消しになりかねません。また、住宅購入希望者の平均年収が来年も横ばいであれば、逆に金利が上がれば、住宅価格はそれにしたがって下がるともいえます。住宅価格の下落は更なる金融機関の資金繰りを圧迫するでしょうから、（もっと ForecloseやWalk awayが増える）ローンも借りにくくなる可能性も出てきます。
つまり、待てば必ずよいDealができるとは限らないというのが今回の結論です。ご不明な点、ご質問ございましたら、遠慮なく前川まで。
South Pcific Financial Corp.
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Irvine, CA 92618
Tel : 949-585-9050
Fax: 949-682-4841
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