不動産購入／Title of Ownership

Monicaさん、御自宅購入おめでとうございます。私も答えは分かりませが・・・

私もカリフォルニア在住で知り合いの集まりでこれが話題に上がっていましたが、その時は一方が外国人永住権保持者のカップルでも、ほぼ例外なくCPWRSでタイトルを保持していました（といっても何の意味もないですが）。

素人の私が知る限りでは、相続するのが外国人永住権保持者であっても従来のCPWRSの利点（プロベートを避ける、Double Step-up Basis, 生き残った配偶者が確実に家を相続する）は通用するのではないでしょうか。

でも、どれがMinicaさんにベストかは、Monicaさんとご家族の事情を理解したEstate Planningの弁護士にしか正確な判断はできないと思います。というのも、Estate Planningは複雑で、個人事情により対策も違ってくるし、お察しのとおり配偶者が外国人である場合(特に外国人配偶者の相続する遺産が別トピの非課税枠を越える場合)さらに複雑になる可能性があるからです。

これ加え、今年は遺産税が失効し、それに伴い従来の遺産のBasisの計算方法（従来は遺産のBasisは故人の死去時の評価額にステップアップされる）も一時的に失効してしまい、Estate Planning業界は現在とてつもない混乱に陥っています。誰も下手な事は何も言えない、何を言ってもその内容がいつまで有効か分からないような有様なので、皆慎重になっているかもしれません。

おそらくこの混乱は一時的なもので、議会が今年中に遺産税を再執行し、従来の遺産税のステップアップBasisの計算方法が戻ってきてくるのではと言われています。また、今年中に発生した相続にもレトロアクティブに適応されるのではないかというまことしやかな噂もあります。

Titleをどう設定するかはご夫婦が健在な間はいつでも比較的簡単にできますので、家購入後にEstate Planningの専門家と相談した後で変えることも可能です。

投稿者のMonicaです。

Nobuさん、ポピーさん、コメントありがとうございます。

そうですね、現時点では書類の提出期限が迫っているので、まずRight of Survivorshipでタイトルを登録し、議会や政府の動きを見て、じっくり検討したいと思います。ありがとうございました。

東海岸の都市部では一般的ともいわれる（カリフォルニアには珍しい）Co-op物件なのですが、普通のコンドミニアムと違う形態の不動産なのでさらに知らない事が多く、毎日勉強です。
同じエリアの同じサイズのコンドと比べると、５０Kから１００K安く、私たちの手に届く（＝レントしているよりも実質安く住める範囲）価格帯だったこともありますが、何よりもロケーションを第一に考えました。
価格以外にも以下のような違いがあります（ご参考までに）

1.投資目的は不可、買い主は必ず居住しなくてはならないこと（レントはHOAの審査を経て１２ヶ月が限度）
2.２０％以上の頭金を用意しなくてはいけない
3.不動産を購入するというより、住む権利を買う、建物全体のシェアを持つことになる
4.購入価格に応じて計算される固定資産税は毎月HOAを通して支払い、プールなどのコモンエリアの税金も共同負担

何か面白い事がわかればご報告いたします。