申請に必要な書類
Conventional Loan を申し込むには、自分の収入、財産、返済能力を証明するためにさまざまな書類を提出する必要があります。以下はその例です。
- 過去２年間のTax Return（自営業の場合）
- 過去２か月分のW-2（会社員の場合）
- 過去数か月分の銀行の明細
- 過去１２か月分の公共料金の支払い証明
- その他の収入があれば、それを証明する書類
公共料金の支払いなどは、Canceled Check のコピーを送ることで証明できます。恐らく、金額として返済できるかどうか、というだけでなく、習慣として、毎月きちんと期限前に支払いをしているか、と言うのも見てるのではないでしょうか。
さまざまな過去の書類が必要になりますから、普段から明細書などは整理して保存しておく必要があります。もし、足りない書類があれば、事前にコピーを用意しておきましょう。例えばTax Returnの書類はIRSに申し込めばコピーを送ってもらえます（有料）。
以前はローン会社によってはこれらの書類審査なしで、自己申告だけでローン審査をしてくれることもありました。しかし住宅バブルの崩壊とともにこういったローンは姿を消し、ローン審査は厳しくなったようです。しかし収入や借入額、クレジットスコアが有料など条件を満たせば言われたとおりの書類を出せば問題ないはずです。
Front Ratio と Back Ratio
住宅ローン(Mortgage)を借りるとき、いくらまで借りられるかというのは、買える家（の価格)を知る上で重要です。通常、Lender(銀行やローン会社)は、借り手の収入に応じてFront RatioとBack Ratioを重要な判断基準にします。
Front Ratioとは、購入する家に掛かる毎月の経費＝PITI（Principal, Interest, Tax, and Insurance）を毎月の税引き前収入で割ったものです。例えばPITIが$1300で、毎月の収入が$5000ならFront Ratioは26%になります。多くのLenderは借り入れ限度額をFront Ratioが28%以下になるように決めています。最近ではFront Ratioが33%くらいまで認めるLenderも増えてきたともいいます。
Back Ratioは家に掛かる経費以外の借金返済もPITIに足し、それを収入で割ったものです。上記のPITI以外に自動車ローンの支払いが毎月$200あるとしたら、Back Ratioは $1500/$5000 = 30% になります。Back Ratioは最大でも36%を超えないように借入限度が決められます。
ここで借入限度というのは、Lenderが貸してもいいという限度額で、借りた人に最適な借入額ではありません。毎月のローン金額も大切ですが、他にどういった出費があるか、将来の蓄えがあるか、家を買ったらそれに合わせて出費が多くなる、なども考えなければ行けません。人によっては医療費、養育費、教育費など絶対欠かせないものもあるでしょうし、娯楽費などは我慢して削ることができるかもしれません。
借入限度額は本当に家が必要で、
他のすべての出費をできるだけ我慢した場合に許容できる限度と思うとちょうど良いと思います。ぎりぎりまで切り詰めたくなければ、Front Ratioが低くて済む＝借入額が少なくて済む方法を考える必要があります（頭金を多く払う、価格のより低い家にする、収入を増やすなど)。