ポートランドで大家になれるのか？

ＣＮＢＣのDiana Olickさん、この人のブログは視点がおもしろいので、よく読んでいます。
こんな記事を書いていました。
Most Cities Still Won in Housing Boom

これに出ているグラフを見ればわかりやすいですが、住宅バブルが始まった２０００年からピークまでに上がった価格を見れば、価格が下がった今でも、ほとんどの都市ではまだ勝っている、という話です。

例にボストンが出ていますが、ピーク時の価格上昇が８２％で、ピーク後の価格下落が１５％。シカゴも、６５％アップの２２％ダウン。
あのマイアミでさえ、１７０％アップの４８％ダウン！

つまり、バブル前に買った人なら、まだ勝っている！　
（キャッシュアウトしすぎてなければ。）

こう見るとやっぱ、開発できる土地が限られていて、飽和状態での都市は、そこそこ安定していますね。そういうところの住宅事情は、狭かったり古かったり、厳しいものがありますが、投資対象として入り込めればしめたもんです。今回の不況、それからベビーブーマーのリタイアとありますから、普段は慢性住宅供給不足の中でなかなか手離さない家も、放出されてくる可能性があります。

しかし今の段階では、こういう場所でキャッシュフローを確実に出して、ＯＰＭ（Other People's Money)で、Equityを築くのはとても難しいです。

昨日は、郊外のタウンハウスの計算をしていましたが、頭金をたっぷり置くために、あんまりOPMを使えないわけですよ。それでも、家賃収入があるからヨシと見ればいいのでしょうかね？
でも郊外だと、同じような物件も多いし、特定の企業の影響を受けやすいから、その家賃もどのくらい安定しているのかわかりません。

前にも「ボストンでサバイバルできるか。」
の記事で書きましたが、やはりもう少し需要の安定した都心に近い場所なら、Owner Occupied作戦しかないかもしれません。

ボストンの築１００年横割りduplexは、さすがに私もウーンと悩むスタイルですが、ポートランドでは、大体縦割りです。しかも、壁がお隣と直接くっついていないで、間にガレージを挟んでいるスタイルや、完全に離れている同じような２軒のスタイル、大きさの違う２軒があるスタイルなど、色んな種類が見られます。
テナントがお隣なのは面倒とは思いますが、これならしばらく我慢もできるかな？って感じです。何かを我慢するしかないですもの。

３ｂｒの自宅と、２ｂｒの離れがあるスタイルだとして、計算してみます。
それだと＄２５０Ｋくらいで、市内に買えます。

$５０Kダウンで、＄２００Ｋローン、３０年6.5％(自宅だから)で、月々$１２６４。
両方のユニット合わせた固定資産税＄３００、保険＄１００として、$１６６４。
メンテだのなんだので月＄２００かかったとして、＄１８６４。

そんで、家賃収入がたぶん＄８５０くらい。
そうすると、自宅負担分が＄１０１４ってことになります。

これにしばらく住んで、自宅部分をあとで＄１２００くらいで貸したとしても。。。
だめですかね。。。泣
Vacancyの時とかも入れると、ちょっとネガティヴでしょうねえ。それでもＯＰＭでEquityが貯まっているからヨシとするのでしょうか？

３ｂｒ２軒のduplexならもう少しマシかもしれないですけれど、もうちょっと価格が高くなってしまうようです。
ウーン。

まだ住宅価格は下がると思いますけれどね。それと同時に家賃ももうちょっと下がっちゃいそうですからねえ。。。
ウーン。