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15-year fixedも悪くない?

来年こそはアメリカ帰国&自宅購入をしたい我が家。
だいたい住みたい場所の候補は決まってきたものの、どのくらいの予算でどんな家を買うかを考え中です。

というのはですね。
何年保有するつもりか。
というのが、自宅を決めるうえで大きいからです。

この低金利ですから、30-year fixed mortgageも魅力ですが、長期のローンというのは、principalの支払い割合が増えるのは後半ですよね。
わかりやすいように、実際にキリのいい価格を想定してみますね。
家の購入価格が$250,000だったとしますでしょう?
で、頭金が20%、借り入れ額は$200,000です。
30-year fixed mortgageを4.5%で借りたとすると、月々の支払いは$1,013。
最初の支払いのprincipal分は$263で、interestが$750です。
最初の5年で支払うprincipalの総額は$17,684、購入価格の7.1%です。
ってことは、仮に5年後に住宅価値が現在と同じとすると、equityは27.1%です。
まだまだ先は長いって感じません?
ここまでで頭金を含めて、支払った総額(手数料を除く)は、$110,802。

ちなみに10年後で見てみると、
principalは$39,821、15.9%。ここまでのequityは、35.9%で、支払い総額は、$171,640です。

以前は10年も家を所有していれば、家の価値自体がかなり上がるから、それがequityに加算されると、長期ローンで買っても十分元取れるっていう感覚だったと思うのですよ。
でも、今はそれほどは期待できない状況です。特に次の5年10年間は。

となると、それほど長い期間保有しないなら、できるだけ安い金利で借りた方がいいってことになります。
もし、5/1 ARMで、最初の5年間を3%で借りられたとすれば、$56,964、22.8%のprincipalが払えます。7.1%と較べると随分良くありませんか?
5年後、リセットしてたとえレートが上がったとしても、上限がありますから、そのまま30年保有し続けないで10年以下くらいの保有なら、結局のところ30-year fixedよりも安く済んでしまいます。そのまま保有でも、十分なcreditもequityもあれば、またいいレートにリファイナンスできるかもしれません。

そんなわけで、我が家としては、生涯そこにいるつもりでも満足できるのにするか、まあ初めてだから、1回は引っ越すことを想定するかで、買いたい家の価格も違ってきてしまうのです。引越しの多いアメリカ人の性質を考えると、ARMも悪くないのかな?なんて。

30-year fixedにして置いて、いつも余分にprincipal支払いをするって方法もありますよね。
確かバブル中は、15-year fixedとの金利差がそれほどなかったから、だったらそれでもいいかって思っていたんですよ。
ところが、最近みたら、15-year fixed、随分レート下がっていません?
また同じ計算してみますね。

15-year fixed mortgageを3.5%で借りたとすると、月々の支払いは$1,430。
最初の支払いのprincipal分は$846で、interestが$583です。
だいぶ効率いい感じがしません?

最初の5年で支払うprincipalの総額は$55,413、購入価格の22.2%、equityは42.2%です。
頭金を含めて、支払った総額(手数料を除く)は、$135,786。
30-year fixedと$24,984の支払い差で、$37,729のequity差ができるわけですから、5年間で$12,745お得です。

10年後は、
principalは$121,406、48.6%。ここまでのequityは、68.6%で、支払い総額は、$221,572です。
$49,932の支払い差で、$81,585のequity差ができるわけですから、10年間で$31,653お得です。

ね。もしこの支払い差に耐えられる家計だとすると、悪くないでしょう?
しかも、15年後は払い切ってしまうんですから。
銀行にお金置いておいてもね~、なんていう人にもありではないでしょうか?
もちろん、さらに家の価値が下がってしまったり、災害にあったりしてしまえば、折角頑張って入れたお金がパーになってしまうというリスクはありますけれど。

この辺のことを書いている記事がないかと調べたら、ありました。

Should You Switch to a 15-Year Mortgage?

15年は住むつもりで15-year fixedってのもいいかな?
払い切ってこどもたちが大学に入るまでの家と割り切って。
だって、そこであとまだ15年ローンが残っていたら、それからやっとprincipal支払いが加速するのだったら、もったいなくて引っ越せなくなりそう。