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2008年度 税法の改正点 その3 - 住宅関連2

売却時の課税免除額の特例

家を売った際の売却益は夫婦合算の場合は$500,000まで課税を免除されます。利益が$500,000までなので、家の価格自体はそれよりもはるかに高くても構いません。この免除額の上限は独身となると$250,000と半減されます。

もし配偶者に先立たれ、その後に家を売った場合はどうなるでしょうか?配偶者が亡くなったときから1年以内であれば夫婦合算の免除額が適用されますが、それ以上時間が経つと独身扱いになってしまいます。
2008年の税法改正で、$500,000の夫婦合算の免除額が適用される期限が2年に延びました。

ローン免除による収入

2008年以前に施行された法改正も忘れてはいけません。2007年のMortgage Debt Forgiveness Actにより、家が差し押さえられた場合(Foreclosure)の税金が軽減されています。家が差し押さえられ場合、家がローン残高よりも低い価値にしかならなかった場合、残額はローン会社から「免除」(Forgive)される場合があります。お金を借りなかったのに返さなくて良くなったのですから、その分を収入とみなし、IRSは課税してきました。しかし、差し押さえられた状況の人にとってはそれすら払うことができない状況がありえます。
法改正では2007年1月1日から2012年12月31日までに差し押さえ(foreclosure)、価格割れ販売(Short Sale)、ローン条件変更(Loan renegotiation)などでローンが免除され収入扱いになった場合でも、$2millionまでは非課税となります。

PMI(Private Mortgage Insurance)

家を購入するとき、購入価格の20%の頭金を入れるのが普通です。それ以下の場合、貸し倒れリスクがあるとみなされ、PMIを払わなければなりません。2007年の法改正とその後の延長措置で2008年から2010年に発行された住宅ローンのPMIの保険料が税金控除として計上できます。

次回に続く...

コメント

子供が家を親から遺産として相続した場合には、相続時点での評価額をもとに売却益が計算されると聞きましたが、夫婦で一方が先立った場合にはそういう考慮はあるのでしょうか?知人で旦那さんが亡くなったあとも、そのまま同じ家に何年も住んでいる人がいますので、ふと気になりました。

単純な答えは「あります」ですが、計算は少し複雑です。

家を配偶者が遺産として相続するとその時点での評価額がCost Basis(原価)として計算されます。この評価額を使った原価をStepped Up Basisと言います。しかし所有権の設定方法やCummunity State かどうかで、家全体の価値がStepped Up Basisになるか、それとも所有権の割合に応じて(多くの場合は夫婦で50%ずつ)Stepped Up Basisになるかが違います。

いずれの場合も自分が家を購入した価格とは違う金額がCost Basisになるのが注意点です。

なるほど、納得しました。税金というのは、法律を制定するときにはなるべく公平になるように決めるのでしょうけれど、実際計算する側からしてみるとややこしいものですね。

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