日本帰国後にアメリカの自宅を売却する場合の税金

永住権を維持して正しく確定申告をしていれば、アメリカ在住扱いになりますので、本来であれば売却益に対する免除も同様に適応されるはずです。ただ、自分がずっと住んでいる家なので「自宅」というお気持ちはよく分かりますが、賃貸に出した時点で（少なくとも部分的には）投資物件扱いになってしまいます。これはアメリカ在住か、国外に住んでいるかとは別の部分の話で、過去に住んでいた期間と賃貸を始めてから売却するまでの期間の割合で、売却益にどれだけ課税されるかが変わってきます。

さらに日本に一時的であれ住むとなると、日本の税務署から見れば海外の不動産を賃貸している時点で納税の義務が発生する可能性があります。そのご売却益が発生した場合も何らかの課税対象となるのではないでしょうか。租税協定などで２重課税が防げたとしても、アメリカでの税額免除の効果が無くなってしまうことは考えられます。

私も推測でしか書いていないので、詳細はCPAなどと相談ということになります。ただ、CPAでもこういった分野に詳しい人でないと（さらに日本の税制も知らないと）全体としてどうするべきか教えてくれる人は少ないかと思います。ご自身である程度、アメリカ在住の場合で賃貸に出した場合（さらにその後売却した場合）の税制を把握したうえで、日本の税理士と相談するほうが、もしかしたら良い答えにたどり着けるのかもしれません。

> さらに日本に一時的であれ住むとなると、日本の税務署から見れば海外の不動産を賃貸している時点で納税の義務が発生する可能性があります。

私も半可通の素人知識なのですが、かつもともとのご質問とずれている点ですが、たまたま関連することを調べたことがあるのでコメントします。以前blogにまとめていますが、GCを保持したまま日本の居住者になる場合の税金処理はかなり面倒(&もしかすると不利)になる可能性がありそうです。まず、GCを保持しつつ日本に定住地を持って生活する場合、このblogにも書いた"dual-resident taxpayer"という身分になってしまう可能性がありそうです。この場合、日本の国税庁から見ると日本の居住者であるため住宅の譲渡益については日本の税法にのっとって課税され、一方GC保持者であることからアメリカの税法の対象にもなることになります(もともとのご質問はこの点でアメリカ的に非課税なのかということだと思いますが、それについては私はわかりません)。最悪の場合は日米両国での二重課税となり、租税条約でそれを回避するのも(私の理解が正しいとすれば)blogに書いたようにかなりの手間とリスクと伴いそうです。

もしdual-resident taxpayerの立場で住宅を売却する可能性があるのでしたら、こうした点も含めて国際税務に精通した専門家にあらかじめ相談されるのがよいかと思います。(私の感覚からすると、おそらくここの掲示板で答えが出せるレベルを超えているように思います)

＞アメリカ市民になることも考えたことがあるのですが、そうすると日本に長期滞在できない、働けない、というのがあるのであきらめました。二重国籍を取れる国出身の友人たちはみんなアメリカ市民になっていて羨ましいです。

うーん?市民権取った後に日本のビザを取得して日本で働いている人は多いですし、アメリカ市民権・日本永住権のコンボや、日本再帰化の道もあると思いますが・・・。