個人住宅の buyout

この家をいったん売って、ののさん一人で買い直すと考えるとわかりやすいかもしれません。

たとえば、お二人で$200Kで買った家が、現在の査定で250Kだとします。ローンの残高は150Kとします。家を売った場合、査定-ローン残高＝100K、ののさんの取り分は50Kになります。（実際に売るわけではありませんから、不動産エージェントの手数料などはかかりません。）この50Kを頭金にこの家をもう一度250Kで買うわけです。つまり必要なローン額は200Kとなります。頭金が査定額の20%ありますから、これはまず問題ないでしょう。あとは、ののさん一人の収入が、200Kのローンを組むのに十分かどうか、ということになります。

ご自分でアプレーザーを雇っても、ローンを組む際に銀行がもう一度、査定しなおす可能性は高いと思います。でも、周囲の物件の価格やZillowなどで、だいたいの目安をつけることはできると思います。

以上はわたしの理解ですが、もし勘違いしている部分があれば、ご指摘いただけるとありがたいです。

どのような形でパートナーへの支払いを行うかは、相手（または相手の弁護士）と相談して、buyoutの詳細を記載した契約書に指定することができます。

例えば、ののさんがまとまった額のキャッシュを別にお持ちの場合、（先ほどの例の数字を使いますが）ポンと$50Kのチェックを切って、それで払ってしまうこともできます。手元にキャッシュがない、あるいは手元のキャッシュを使いたくない場合は、リファイナンスの際にローン会社から（通常はエスクロー会社を通じて）パートナーさんに直接チェックを発行してもらうこともできます。どのような形をとるにせよ、buyoutの契約書をきちんと作成し、登記を変更し、後々にトラブルが起こらないようにする必要があります。

お尋ねのequityの件ですが、なぜ現在のequityが家の査定に影響するのか、わたしにはよくわかりません。もしかしたら、「現在のequityによっては、リファイナンスできない可能性がある」という意味でしょうか？例えば、パートナーさんとお二人で$200Kで買った住宅（ローン残高150K）という先ほどの例を使いますと、現在の査定額が180Kだとすると、buyout後の、ののさんのequityは15K（180K-150K=30Kの半分）なので、180Kの20%を下回ります。最近はダウンペイメントが20%ないとローンを組むのが難しいので、180Kの20%である36Kを満たすには、36K-15K=21Kの現金を別に用意しないとリファイナンスできない可能性があります。

現在たしかにモーゲージの利率が低いですから、十分なequityがあるなら、今、改装費用もまとめてローンを組むことも可能だと思います。ただし、HELOC (home equity line of credit) を住宅ローンと別に組むと、HELOCはたいてい変動利率なので、現在の低い利率でロックできないかもしれません。もし十分なequityがあるなら、家の改装にかかる費用も含めてリファイナンスのローンに組み込んで、３０年固定にしてしまうことも可能でしょう。（例えば、先ほどの200Kの家を例にとると、もし現在の査定額が500Kなら、ののさんのequityは500K-150K（ローン残高）=350Kの半分、175Kになります。175Kのダウンペイメントで500Kの残り、325Kをローンでリファイナンスする代わりに、75Kを改装費用として別に貯蓄し、100Kのダウンペイメントで500Kの残り、400Kをローンでリファイナンスすることも可能だ、ということです。もちろん、ののさんの収入が400Kのローンにqualifyする必要はあります。）

いずれにせよ、buyout後に、ののさんのequityがどれくらいあるか、それから、ののさんの支払い能力がどの程度か、が大きな要因になりますので、具体的な数字を持って銀行に相談された方がよいと思います。