皆様、始めまして。
是非、皆様のご意見といい御考えをお聞かせいただきたいと思ってここに投稿させていただいております。
昨年１１月にCA州で初めて家を購入して、１年間ローンを無事に払いました。ローンは最近、バンクオブアメリカに払う形になっています。固定制です。
先月、びっくりするような通知をバンクオブアメリカから受けました。それは、
「リザーブの現時点での残高がかなり低くなっているうえに、来年のTAXと保険の支払いを予定に入れると、＄４７２．０２の不足分が生じるので、それを補うためには、毎月のローンの元本＋利子のペイメントに追加するEscrow分を、来年度からは、約＄６００に値上げしなければならないので、合計で、月額＄XXXXXXになる、」と書いてあります。この計算では、毎月の支払いが２００ドルも上がってしまいます。
皆さんへの質問ですが、
Q1.こんなことってよくあるのでしょうか？私の考えでは固定制で払っているので、数年間は当然変化することはないと、考えていました。
Q2.どうやら銀行の予測が甘かったかなにかのようですが、それは銀行の責任だと思うのですが、いかがでしょうか？
Q3.毎年、このようにしてエスクローは値上がりするのでしょうか？
Q４.まだ、バンクには電話していませんが、何か文句を言って安くする方法はないでしょうか？
このページは専門家の方々が多いようですので、是非、いいお考えをお聞かせいただければ幸いです。宜しくお願いいたします。
Re: バンクオブアメリカの家のローン「エスクロー値上げ」
ポピー 2011/12/22(木) - 16:47保険料が上がったり、Property Taxがあがったりしたら、Escrowチャージが多少上がることもあります。
また、それとは別にレンダーはEscrow口座のBalanceが一番低い月でも年間必要額の１６．６％を下回らないようReserveを要求する権利があります。
去年11月の購入ということなので、ちょうど家の保険の更新とProperty Taxの支払いが終わりEscrow口座のBalanceが急に減ったので、Reserveを速やかに回復させたいという意図なのではないでしょうか。Reserveが十分満たされたら、また減額されるという可能性もあると思います。
でも、レンダーに電話して文句を言って、このReserve Requirementを免除してもらった人もいるようですよ。どちらかというと、万が一モーゲージが遅れた時などのために、レンダーを守るのが目的のReserveだと思うので。
Re: バンクオブアメリカの家のローン「エスクロー値上げ」
F Fries 2011/12/22(木) - 18:26役所からの固定資産税の通知、保険会社からの通知を見れば、エスクローが上がるのは予想できますが、実際に「来月から値上げになります」のお知らせが来ると、あまりいい気持ちがしないのが人情ですよね。
モーゲージの種類、ローン残高によっては、交渉しだいでエスクローを免除してもらうこともできます。わたしは、前の家は、エスクローしてもしなくてもローン条件は変わらないと言われたので、エスクローなしで、それに相当する金額を自分で毎月、セービング口座に貯金していました。今の家は、最初はエスクローなしにするとローンの利率が上がると言われたので、エスクロー付きのローンを組みましたが、今回、最初からエスクローシステムを取らない会社でリファイナンスしたので、再び、相当金額を自分で貯金しています。
もし、固定資産税額算出の元となる、家の評価額が高すぎると思われる場合は、役所に不服を申し立てることができる仕組みがあるはずです。当該の自治体のホームページでお調べになるとよいと思います。保険の掛金も会社によって様々ですから、何箇所か見積もりをもらうと節約できるかもしれません。
Re: バンクオブアメリカの家のローン「エスクロー値上げ」
らら(ゲスト) 2011/12/22(木) - 19:43エスクローが上がって毎月の支払いが上がるのは、F Fries さんもおっしゃっていますが仕方がないにしてもガックリ来ますよね。
Q1. よくあります。固定なのは住宅ローン部分のみで、エスクロー（保険、固定資産税）は固定ではないからです。値上がりだけではなく値下がりもあります（保険代や税金が下がれば）。
Q2. こればかりはどうなんでしょうね。いずれにしても保険代、固定資産税は自分のお金で払い、エスクローに残高がどれだけ残ってもそれを銀行に取られるわけではない（自分で持っていれば利息がついたりすることを考えればその分損ですが）ので、仕方ないかなと思っています。
Q3. 前述したとおり、値上がりしたり値下がりしたり変化なかったりとさまざまです。
Q4. 交渉をして毎月のエスクローの支払い額を変えてもらうことができることもありますが、一年間のエスクローの残高が保険代と固定資産税に満たなければ結局自分で支払うことになるので、どうしたいかはその人次第だと思います。
税収が少ないからだと思うのですが、固定資産税を算出するための物件価値がありえないほど高くて（だったらカウンティがその値段で買ってほしい 笑）、今年は不服申し立てでかなり物件価値を減額してもらいました。なので、来年は月の支払いが下がるかな、と思っているところです。
Re: バンクオブアメリカの家のローン「エスクロー値上げ」
らら(ゲスト) 2011/12/22(木) - 19:44エスクローが上がって毎月の支払いが上がるのは、F Fries さんもおっしゃっていますが仕方がないにしてもガックリ来ますよね。
Q1. よくあります。固定なのは住宅ローン部分のみで、エスクロー（保険、固定資産税）は固定ではないからです。値上がりだけではなく値下がりもあります（保険代や税金が下がれば）。
Q2. こればかりはどうなんでしょうね。いずれにしても保険代、固定資産税は自分のお金で払い、エスクローに残高がどれだけ残ってもそれを銀行に取られるわけではない（自分で持っていれば利息がついたりすることを考えればその分損ですが）ので、仕方ないかなと思っています。
Q3. 前述したとおり、値上がりしたり値下がりしたり変化なかったりとさまざまです。
Q4. 交渉をして毎月のエスクローの支払い額を変えてもらうことができることもありますが、一年間のエスクローの残高が保険代と固定資産税に満たなければ結局自分で支払うことになるので、どうしたいかはその人次第だと思います。
税収が少ないからだと思うのですが、固定資産税を算出するための物件価値がありえないほど高くて（だったらカウンティがその値段で買ってほしい 笑）、今年は不服申し立てでかなり物件価値を減額してもらいました。なので、来年は月の支払いが下がるかな、と思っているところです。
Re: バンクオブアメリカの家のローン「エスクロー値上げ」
らら(ゲスト) 2011/12/22(木) - 19:44エスクローが上がって毎月の支払いが上がるのは、F Fries さんもおっしゃっていますが仕方がないにしてもガックリ来ますよね。
Q1. よくあります。固定なのは住宅ローン部分のみで、エスクロー（保険、固定資産税）は固定ではないからです。値上がりだけではなく値下がりもあります（保険代や税金が下がれば）。
Q2. こればかりはどうなんでしょうね。いずれにしても保険代、固定資産税は自分のお金で払い、エスクローに残高がどれだけ残ってもそれを銀行に取られるわけではない（自分で持っていれば利息がついたりすることを考えればその分損ですが）ので、仕方ないかなと思っています。
Q3. 前述したとおり、値上がりしたり値下がりしたり変化なかったりとさまざまです。
Q4. 交渉をして毎月のエスクローの支払い額を変えてもらうことができることもありますが、一年間のエスクローの残高が保険代と固定資産税に満たなければ結局自分で支払うことになるので、どうしたいかはその人次第だと思います。
税収が少ないからだと思うのですが、固定資産税を算出するための物件価値がありえないほど高くて（だったらカウンティがその値段で買ってほしい 笑）、今年は不服申し立てでかなり物件価値を減額してもらいました。なので、来年は月の支払いが下がるかな、と思っているところです。
Re: バンクオブアメリカの家のローン「エスクロー値上げ」
nin(ゲスト) 2011/12/23(金) - 01:30私も初めて突然の支払額の増額を求められたときはびっくりしました。
他のみなさんがおっしゃっている通りなので、ど素人の私が口を挟むことではなく、
新しい情報ではないのですが…。私も初めてのときを思い出して、書き込まさせていただきます。
本来、保険料は保険会社に、固定資産税は自治体に、それぞれ支払うものですが、
それを銀行が代わりに徴収して、それぞれに支払ってくれるのが「エスクロー」…というのが私の理解です。
（間違ってたらごめんなさい）
保険料額は保険会社が勝手に（？）値上げするものですし、固定資産税は土地の価格や税率の変動によって変わります。
（これも間違ってたらごめんなさい）
したがって、エスクローの額の変動は、基本的に銀行のせいではないと思います。
その規定についての詳しいことはわかりませんが…。
ちなみに、私もだいたい支払額の増加の通知を受け取っていましたが、一度だけ減ったときがあります。
前回は10ドル程度の増加でした。
いつもこのサイトでは勉強させていただいています。この場を借りてお礼申し上げます。
Re: バンクオブアメリカの家のローン「エスクロー値上げ」
George(ゲスト) 2011/12/23(金) - 21:41皆様、早速、貴重な情報を有難うございました。
私はまったくの素人、しかも英語もろくに話せないのにアメリカに住んでおりますので、ここのHP,そして皆様のようなプロフェッショナルの方々に色々な情報をいただくことができて、本当に有り難く思っております。
エスクローに関しては、やはり値上がりすることはあるということで、納得いたしました。後は、バンクに電話して、交渉できるかどうか聞いてみます。そして、家の保険もできるだけ安いものを探してみます。
本当に有難うございました。またよろしくお願い申し上げます。
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