不動産査定が価格を下げる

住宅バブルの時、価格が不自然なくらいつり上がってしまった理由のひとつが、appraisal、不動産査定でしたよね。
ローンを組むのに、銀行だってその物件の価値がわからないと、万が一のときに取り返せませんから、査定するわけです。
もちろん査定は、訓練された有資格者で、近隣の売買データを元にあとは経験も含め、冷静になされないといけないものです。

しかし、バブル中は、その査定屋、appraiserの中には故意に吊り上げてしまう人もいたらしいですし、故意とまではいかなくても、周りの高値で売れた物件と比較して、もっと価値あってもいいんじゃない？というノリの中で、やや膨らましすぎる傾向はあったようなんですよね。自分は嫌でも、そういうプレッシャーがあったそうで。
それで、銀行は貸しすぎたし、人は借りすぎたしで、現在に至ると。

で、そのappraisal、最近はどうなっているのか。
Reutersにこんな記事が出ていました。

U.S. housing faces extra drag - low appraisals

現在、銀行の貸し出しは厳しくなって、しっかりと査定に基づいて、貸し出し上限が決められると。
だから、それ以上の価格での売買となると、誰かがその差額を持たなければいけない。そのために、売買が成立しないケースが増えている。

この過去3ヶ月、９％のRealtorが、査定が低かったことにより不成立したと報告、１３％が、査定が売り出し価格より低いために、価格の再交渉をしたと報告した、と。

記事の後半は、いかに査定屋さんの商売が厳しくなっているかです。査定手数料が下がっちゃったらしいのね。
生き残りのためには、査定の数をこなさないといけなくなり、今度は査定の質が下がってしまう傾向があると。
それも価格押し下げの原因になっているとか。

なるほどね。
そりゃもちろん買い手からしてみたら、この低迷気味の市場で、なんで価値より金出す？って思いますもん。
売り手が素直に値下げしたらいいじゃん。

でも売る側からしてみたら、買いたいなら金出せよってところなのでしょうね。
そんで銀行は、うちはもう必要以上に貸さないよ、あんたらで交渉し直しなよと。

私も買いたいエリアの様子を観察しているけれど、価格が見合っているやつはちゃんと売れているんですよね。
見合っていないのは、いつまでも売れてない。
固定資産税を払う時は、高すぎる！っていうくせに、売るときだけ高くして～なんておかしいじゃん。

そういえば、私が見ているエリア、ここのところ急に差し押さえが増えてきています。
なんだなんだ？と思ったら、こんな記事がありました。

Foreclosures hit yearly high in Massachusetts

MA州の差し押さえプロセス終了した件数が、5月から6月にかけて４２％増。新たに差し押さえプロセスに入る件数も倍増。
まだ底ではないだろうと。

MA州は差し押さえに時間が最もかかる州のひとつなんですけれど、徐々に動きが出てきている気がします。ショートセールも増えているようですし。
たぶんね。
経済的に割と安定している州だから、銀行の方も様子見というか、そんなに焦って売りさばかなくてもいいやってのがあったのではないでしょうか。同じMAでも、治安が悪いエリアでは、がんがん差し押さえが出て、価格が下がっています。
別に、そこの人たちばかりが払えないわけではないと思うんですよね。もう少しちゃんとしたエリアでも、払えない人はたくさんいるはず。でも、局所的に差し押さえだらけの街がある。

想像ですが、「もうここは早く手離せ。」と決めると一気にそのエリアのプロセスが進むのではないですかね？
とうとうミドルクラスな街でも、差し押さえやショートセールの動きが活発になってきたのでは？
たとえば、もうそろそろピークの3割落ち以上のところは、手離せ！とか。
想像ですけれど。