上昇傾向じゃない場合って？

さて、今日は子供が風邪気味で、割とおとなしくしていてくれたので、一気にこの前から読んでいるInvestment in Real Estateを読みきりました。

なんとなく私がもやもやしていたこと、appraisalの方法やtaxを抑えるテクニック、普通に不動産屋を通さないで、いい条件で買ったり売ったりする方法などを、一通り説明してある本なので、最初に読んだ本としては良かったと思います。
細かいことについては書いていないので、個別に勉強していかないといけないと思います。

ただ、どうしても私が気になってしまうのは、InflationやAppreciationがあってこそ、の話がわりと多いことです。そうでないのもありますけれど。
だから、借金いっぱいして、できるだけ利回りを良くして、家賃も上げて、うまいことやって高く売り抜ける、みたいなのをヨシとしている印象を受けるんです。

ただ今は、まだ失業者は多いし、Foreclosureは増えているし、価格も下がっている場所が多いし、空家も増えているし、家賃も下がっている場所が多いし、しばらくは調整期間だと思うんですよね。

色んな説もあるでしょうが、私個人的には、しばらくは住宅価格や家賃の上昇を期待しての投資はやめといた方がいいなと。それがなくてもちゃんとキャッシュフローの出るようにしないとと。
ところがですね。
ポートランドには普通に２０％の頭金で、そうなってくれる物件があんまりないんですよ。４plexくらいにならないと。

私が当初考えていたように、タウンホームを買うとすると、今だいたい郊外の貸しやすそうな場所で、ＲＥＯなんかで買っても＄１５０Ｋくらいです。頭金＄３０Ｋとして、金利５％３０年で、月＄６４４。ＨＯＡが＄１５０、Property taxが＄２００くらい。それで、＄９９４でしょう？
O-yaさんのご指摘どおり、投資家金利８％で計算すれば、月＄８８０になりますから、そうしたら、＄１２３０です。
でも、だいたい家賃相場が＄１０００くらいなんです。
ここにinsuranceとメンテと家賃が入らない月を入れたら、思いっきりネガティヴキャッシュフローになってしまいます。

いくらtaxでロスをカバーできると言ったって、できればちょいポジティヴキャッシュフローなのを、paper上でネガティヴにするくらいがいいです。そうすると、もっと頭金を置かないとだめでしょう？

もし、８％でもＣＦが出るようにするとしたら、ローン額＄５０Ｋ以下くらいにしなくちゃいけなくなっちゃいます。いくら、foreclosureだって、そこまで安いのはちょっとこのエリアでは難しそうです。そうすると頭金をたくさん置くことになるでしょう？

それで私は、自宅として金利５～６％で買って、しかも頭金もたくさん置けば、一応ＣＦが出る状態にはなる、と思ったのです。

郊外の小さめの一戸建てだと、だいたいranchで＄２００Ｋくらい、家賃は＄１２００くらいなので、やはりネガティヴになっちゃう。

逆に、ポートランド市内の人気があるロケーションで、ボロいのを買って直しながら住んで、数年後に貸した方がいい家賃がとれるかも？　
値上がり期待じゃなくて、自分で付加価値をつけて。

折角、価格がさがっているんだから、思い切って人気のあるロケーションを選ぶってのもいいような気がしてきました。でもまだ高いなあ！

なんだか不動産って、場所による影響が大きいから難しいですね。。。

ボストンだったら＄４００Ｋで売りに出ているコンドが、借りると家賃＄１６００とかですからね。。。少なくとも、それよりはマシです。

Sprawl系の開発ゴーゴー都市と飽和状態でsustainability向上を目指している都市では、まったく戦略も違ってくると思うのですが、その辺はどうなんでしょう？