週末に紀伊国屋に行って買ってきた、Investing in Real Estate、Gary Eldredという人の本を読んでいます。
http://tinyurl.com/yb4w45l
子供が本を触りたがるので、読むのに一苦労ですが、どうにか２章のＦｉｎａｎｃｉｎｇのところを読み終えました。
読みながら考えたことを記します。
驚いたのは、実にいろいろな資金調達方法があることです。Creative Financingというやつですね。インチキ商売も多いために、なんか怖いイメージがありますが、売り手から借りたりだとか、ちゃんとした手続きを踏めば、銀行を通さなくてもいい条件で買うことができる場合もあるようです。
売り手側にとっても、家を売った上に金利が入ってきてお得なわけですからいいですよね。
あとはLeverageの考え方についてです。
＄１００Ｋの家を現金で買って、そこから得られる収益、Net Operating Income(NOI)が、＄１０Ｋなら、$10000/$100000(cash investment)で、Return on investment(ROI)は10%ってことですよね。
でもそれを頭金１０％で買えば、３０年の８％のローン支払いがあるとすると、NOIが$2703に下がってしまいます。でもcash investmentが、たったの＄１０Ｋなので、
$2703/$10000で、ROIは20.7%となると。
Leverageをかけた方が、利回りはいいですよね。現金の場合の倍です。
でも、NOIが薄くなる分、リスクも大きくなります。なんらかしらの理由で、家賃が入らなかったり、下がったり、思わぬ費用がかかったりして、簡単にネガティヴキャッシュフローになってしまう可能性があります。ですから、わりと安定したマーケットで、ちゃんとクッションとなる資金もある状態でないと、高Leverageな買い方はできません。
これを理解していない人が多かったから、バブルになったわけでしょう？
しかも、この上に随分と能天気なAppreciationを乗っけて、cash flow物件だって。
逆に、ちゃんと理解してやっている場合だったら、これで何件も持てば、チャンスは広がるし、リスクも複数の物件に分散できるし、利点が多いわけです。
で。
我が家の場合はどのくらいのLeverageで、どのくらいのペースでやっていったらいいんだろうか？
我が家の特徴としては、
１）自宅がない。
２）そこそこ資金は用意した。
３）まだ若いので時間はある。
４）住みたい場所はだいたい決まっている。
ってことかしらね。
移住を考えているポートランド周辺では、一戸建てでは、まだそれほどキャッシュフローになる物件は無い。Foreclosureとかを買えればあるようだけれど。。。何せ素人ですからね。。。
早くリタイアしたいとか、リッチになりたいとかそういうのも無くて、とにかくノンビリ、不安なく生活できるようになる、というのが我が家の目標です。だから、上の例でいうと、NOIが＄２０００の高レバレッジのを５軒持っているより、NOIが＄１００００のを１軒もっている方が、たとえＲＯＩは低くともいいんです。
やはり最初の１軒は、数年後に貸すことを想定した自宅、っていうのが現実的のような気がします。自宅だと割とファイナンスも楽ですし。きっと移住してすぐは、周りの環境がつかめないでしょうから、賃貸需要が高いロケーションのコンドくらいがいいかもしれません。多少狭くても、日本のマンションよりは１周り大きいですし、子供が小さい数年間は、それでも充分です。
生活水準が低いところからのスタートなので、ちょっとずつグレードを上げていく楽しみもあります。笑
価格やその時の金利にもよりますが、次を買う資金を残しながら、できるだけ早くキャッシュフローがつくれるように努力しつつ、地元投資家の集まりに参加し、情報を集めて、次はよりいい条件で買うと。
次の場所もまた、いずれ貸すことを想定して買います。
子供の教育もあるので、そこからは同じ地域内に住みます。
１軒目ので要領を得てきたら、やっと次の３軒目で、自分たちのための家を買います。
これで自宅と、投資物件２つになります。ここまでを１０年くらいを目標にしたいです。
そこからは５年に１軒くらいのペースで、投資物件を増やしていきます。
こんだけノンビリ計画でも６０頃には、５，６軒持てるでしょう。しかも最初の方に買ったやつはローンをほとんど払いきっている状態になります。そうしたら、そこからはそれだけでも細々やっていけるくらいの収入になっちゃうんじゃないかしら？
さて、本の続きを読んで、また考えようっと。
http://tinyurl.com/yb4w45l
子供が本を触りたがるので、読むのに一苦労ですが、どうにか２章のＦｉｎａｎｃｉｎｇのところを読み終えました。
読みながら考えたことを記します。
驚いたのは、実にいろいろな資金調達方法があることです。Creative Financingというやつですね。インチキ商売も多いために、なんか怖いイメージがありますが、売り手から借りたりだとか、ちゃんとした手続きを踏めば、銀行を通さなくてもいい条件で買うことができる場合もあるようです。
売り手側にとっても、家を売った上に金利が入ってきてお得なわけですからいいですよね。
あとはLeverageの考え方についてです。
＄１００Ｋの家を現金で買って、そこから得られる収益、Net Operating Income(NOI)が、＄１０Ｋなら、$10000/$100000(cash investment)で、Return on investment(ROI)は10%ってことですよね。
でもそれを頭金１０％で買えば、３０年の８％のローン支払いがあるとすると、NOIが$2703に下がってしまいます。でもcash investmentが、たったの＄１０Ｋなので、
$2703/$10000で、ROIは20.7%となると。
Leverageをかけた方が、利回りはいいですよね。現金の場合の倍です。
でも、NOIが薄くなる分、リスクも大きくなります。なんらかしらの理由で、家賃が入らなかったり、下がったり、思わぬ費用がかかったりして、簡単にネガティヴキャッシュフローになってしまう可能性があります。ですから、わりと安定したマーケットで、ちゃんとクッションとなる資金もある状態でないと、高Leverageな買い方はできません。
これを理解していない人が多かったから、バブルになったわけでしょう？
しかも、この上に随分と能天気なAppreciationを乗っけて、cash flow物件だって。
逆に、ちゃんと理解してやっている場合だったら、これで何件も持てば、チャンスは広がるし、リスクも複数の物件に分散できるし、利点が多いわけです。
で。
我が家の場合はどのくらいのLeverageで、どのくらいのペースでやっていったらいいんだろうか？
我が家の特徴としては、
１）自宅がない。
２）そこそこ資金は用意した。
３）まだ若いので時間はある。
４）住みたい場所はだいたい決まっている。
ってことかしらね。
移住を考えているポートランド周辺では、一戸建てでは、まだそれほどキャッシュフローになる物件は無い。Foreclosureとかを買えればあるようだけれど。。。何せ素人ですからね。。。
早くリタイアしたいとか、リッチになりたいとかそういうのも無くて、とにかくノンビリ、不安なく生活できるようになる、というのが我が家の目標です。だから、上の例でいうと、NOIが＄２０００の高レバレッジのを５軒持っているより、NOIが＄１００００のを１軒もっている方が、たとえＲＯＩは低くともいいんです。
やはり最初の１軒は、数年後に貸すことを想定した自宅、っていうのが現実的のような気がします。自宅だと割とファイナンスも楽ですし。きっと移住してすぐは、周りの環境がつかめないでしょうから、賃貸需要が高いロケーションのコンドくらいがいいかもしれません。多少狭くても、日本のマンションよりは１周り大きいですし、子供が小さい数年間は、それでも充分です。
生活水準が低いところからのスタートなので、ちょっとずつグレードを上げていく楽しみもあります。笑
価格やその時の金利にもよりますが、次を買う資金を残しながら、できるだけ早くキャッシュフローがつくれるように努力しつつ、地元投資家の集まりに参加し、情報を集めて、次はよりいい条件で買うと。
次の場所もまた、いずれ貸すことを想定して買います。
子供の教育もあるので、そこからは同じ地域内に住みます。
１軒目ので要領を得てきたら、やっと次の３軒目で、自分たちのための家を買います。
これで自宅と、投資物件２つになります。ここまでを１０年くらいを目標にしたいです。
そこからは５年に１軒くらいのペースで、投資物件を増やしていきます。
こんだけノンビリ計画でも６０頃には、５，６軒持てるでしょう。しかも最初の方に買ったやつはローンをほとんど払いきっている状態になります。そうしたら、そこからはそれだけでも細々やっていけるくらいの収入になっちゃうんじゃないかしら？
さて、本の続きを読んで、また考えようっと。
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