「投資スタイルと幸せ感」について

Cheeさん、

日本のマンションに投資・・・という事ですが、私の両親を見ていてこれはおすすめ出来ません。

私の両親は首都圏に駅から数分の所にマンション（日本語のマンションです）を所有していますが、バブルの頃は億に近い値段が付いていましたが、今は十分の一程度の値段でも売れないそうです。貸し出しているのですが、かなり安いです。日本人は新しいものを好むので（新築・新車など）、私の両親が持っているマンションは、いくら交通の便が良くてもあまり人気がありません。また日本の税制は不労所得（不動産投資を本業としている人は除かれます）に対しての税率も高いので、ほとんど儲けは無いようです。ただ家は人が住んでいないと痛むので、仕方なしに利益もすずめの涙ほどで貸しています。

ご参考になれば。

Cheeさん、

Cheeさんご夫婦が投資に対して乗り気でないなら、無理する事はしないほうがいいと思います。

今日、同僚の一人、2005年の天井の時に１Bdのコンドを買ったアメリカ人がそのコンドをショートセールで売る事がわかりました。彼女は夫婦ともに院卒できちんと計算が出来る人だと思っていたのでとても驚きました。家族が増えたので最近サンディエゴ郊外に4000SQ2の新築を買ったのですが（！でも子供はまだ幼児一人です。）、大丈夫なのだろうか・・・と人事ながら心配になってきました。。。

周りが大きい家に住んでるから、いい車に乗っているからと流されると、あとで痛い目にあう典型だと思いました。

でもなかなかアメリカ人は後先考えずに？買い物をする人が多いですよね。リスクをどう取るか、どこまで許容できるかが鍵かなと思います。

本当に理解不能ですよね。夫婦共働きで週日は誰も家にいないし、子供は一人と決めているようなので、そんな大きい家は必要ないと思うのですが。。。サンディエゴで4000SQ2ってかなり大きいです。普通の一般的な家で1500～2000SQ2です。都心部では1500SQ2以下の家も普通にあります。

それよりショートセールをする人に、よくローンが降りて$700Kの家が買えたなと思いました。名義は夫婦でローンは夫のみなのかもしれません。頭金も20％入れていないようです。

知人の女性弁護士の実際にあった話。

２ベッドのコンドミニアムを４９０Ｋで購入、ダウンはたったの５％。
その為月々返済は月３０００ドル以上。マーケット家賃は月１７００ドルが相場です。
彼女はその後結婚しましたが、今年の夏頃からローン返済を止めました。馬鹿馬鹿しくなったのです。今現在、フォークローズのプロセス中。今もしかこの家が市場に出てたら３００Ｋ以下でしか売れません。

今もしか私が家を買うなら、２ベッドのコンドミニアムで５０％ダウンくらい出して
徹底的に保守的スタンスで買うと思います（カリフォルニアなら）
反対にフロリダなどの比較的安い土地であれば、もうキャッシュで買ってもよい、くらいの意気込みで値上がり期待を全くせずに「１０年以上住める場所、もしくは貸せる場所」を買います。
最後はいかにknown riskを少なくして生きるか？そこがネックだと思います。

匿名希望子さん、

同僚ですが、1Bdのコンドを$350K～375Kぐらいで買ったようです。今＄250Kでも売れません。恐らく＄200Kを割り込みそうです。2Bdならまだもう少し良い値段で売れて、買い手もいると思いますが、いくらエリア・学校区が良くても1Bdではまず買い手が見つからないようです。彼女はずっと独身の予定でしたので、1Bdを買ったのですが、それがその後結婚し子供も生まれて状況が一変しました。

私たちもサンディエゴで1軒家を買いたいと思っていますが、50％もダウンは出せないです。出せて20～25％。子供が二人いるので、将来一人に1軒ずつあげたいと考えています。家を買ってそれを貸し出してキャッシュフローが出ればいいですが、そのリスクをどこまで取れるかがキーのような気もします。

日本の家って価格はそんなに下がらないと言っても、中身は新しくないと駄目かもしれません。うちの両親もまさに都心通勤圏内の埼玉に家を持っていて、父の転勤でど田舎に行ったのですが、江戸っ子母がいつか帰ると譲らなかった為、その埼玉の家を２０年近く貸してました。（結局定年するまで！）駅まで徒歩圏内で１０万で貸してました（その後少し上げてたかな？）が、途中でこれを直してと言われたり、次の人に貸すときに直したり、そして最後自分たちが帰った時に完全リモデルして利益はゼロと言ってました。実際の数字は知りませんが、一戸建てを借りるのは子供がいていろいろ壊すことが多いみたいで、直すのも１００万単位だったと思います。まあうちは投資ではなく、住んでる人がいてくれれば、だったので、それで良かったみたいですが。ちなみにど田舎の家は買った価格と同じで売れたらしいです。家は古かったけど、２０年もしたら少しは土地が上がったのかな？　まあそういう訳で戸建ての投資はあまりおすすめしません。ちなみにうちの親はいつも１００％キャッシュで買ってたので、それでリターンがないってよっぽどだと。まあその家もまた売ってそのお金で新築買ったので、利益がなくもないような。

久美子さん＞

Ａの家を長男に、Ｂの家を次男に、という相続の仕方は紛争の火種の元になるのでお勧め致しません。というのもロケーションの違い、相続の時点でのマーケット価値の違いなどから不公平感が出てしまうからです。
それに、相続後を考えるのであれば不動産をトラスト名義にしないといけませんが、トラストに分配方法を記入する場合殆ど％のみを書くように弁護士に言われます。これもやはり喧嘩にならないよう、との配慮からだと思います。

そういや知り合いで先月３２歳のご主人が突然亡くなり、所有していたコンドをトラスト名義にしていなかったので今プロベートの最中だそうです。これがこれから２年もかかり、弁護士費用が２万ドルかかるとのことでした。（カリフォルニアのトラスト弁護士は安くて時給１５０㌦、高くてその倍はします）

匿名希望子さん、

大変重要な情報、有難うございます。

まだまだ実際に2軒目を買うのは物理的に不可能（20％の頭金$120Kを用意して、緊急用の資金もいくらか残す）なのですが、今ある家は夫婦の名義ですが、将来的にはトラスト名義にしたほうがベターなのでしょうか。今の家は30年ローンですが、実質はまだ銀行の持ち物です。（今の家も$600Kですが、別に豪邸でもなく1700SQ2の普通の家です。）

夫（アメリカ人）は家を子供達に相続させる考えは全くなく、大学だけ出せば十分という考えです。

匿名希望子さんは、どのように考えられますか？私は日本人的な考えで、出来る限り子どもに残してやりたいと考えますが、、、やはり甘いでしょうか。

不動産の名義をトラストにしていないと「もしか」の時、プロベート裁判所のプロセスを通さない限り相続できません。この為、みんな最終的にはリビングトラストを作ってトラスト名義に変えます。
トラスト作成費用はカリフォルニアのご夫婦用だと高くで３０００ドルくらい、安くて１２００ドルくらいかと思います。（私は１０年前に作り、１３００ドルでした）
税金は夫婦二人共が亡くなるまで先送りできます。

あとローンの残額は相続に関係全くありません。
相続は亡くなった日のマーケット相場で決まります。エクイティの大小は関係ないのです。
（極端な話、亡くなるひと月前に購入した家でも相続ではその日の売値＝相続額とみなす）
勿論税法は変わります。そこもネックです。それがknown riskです。

そしてローン利子控除ができる現在の税法もいつ変わるかわかりません。
皆「そんな事をしたらハウジング産業が無茶区茶になるからありえない」って言いますが、
私は「ありえる」と思って生きています。もし控除がなくなったら、所得税を払えるか？
控除がなくても家を買うか？馬鹿馬鹿しくて持ち家する意味がなくなってしまい、レンタルに人が
流れれば流れるほど、家賃は高騰するでしょう。とても怖いシナリオです。

最後にですが、久美さんのご主人の考え方はアメリカ人の王道の考え方です。（私もそう思う派です）
育てあげた事、教育を与えてあげた事、もうそれだけで子供達はラッキーです。
私だったら「子供にたくさん残してあげたいから頑張る」のではなく、
「自分達がやりたいから投資する」もしくは「頑張る自分でいるのが幸せ」だから頑張ると思います。

個人的な話になりますが、今相続プロセス中で仕方がなしに？トラストに詳しくなりました。
もしプライベートでご質問があるようでしたら、お答えしますよ。
6512263@gmail.comまでよければどうぞ。

匿名希望子さん、

詳しく説明していただき有難うございます。

将来的にはリビング・トラストにしたほうがベターというか、しなければならないようですね。まだ夫婦とも30代前半なので、まだ大丈夫かなぁと思いつつ、匿名希望子さんのお知り合いのケースもありますので、考えないといけません。年明けにでもトラストの弁護士を探して話を聞いてみようと思います。

また同僚の話になりますが、私の同僚は（全員ではありませんが）豪邸に住んでいる人も多いです。1ヶ月のモーゲージが4000ドル以上という人も普通にいます。きっと死ぬまでローンが残っていても気にしないのか、給料が上がる（出世する）もしくは家の値段が上がるから大丈夫と思っているのでしょうか。

かと思えば反対に、とても堅実に生活している同僚もいます。堅実に生活している同僚はアメリカ人というより、メキシコ系アメリカ人です。メキシコはアメリカのような一大消費文化ではないためかもしれませんね。