「Refinanceの後始末」について

わたしはファイナンスは素人なので、おおまかなことしかわからないのですが、今は金利が低いので、銀行も顧客から預かったお金をどのように運用する（銀行は顧客から預かったお金を他所に貸して利息をとるのが商売です）か、困っているはずです。そこで少しでも安心して貸せそうな人にリファイナンスを勧めるのだと思います。

昔は年利が２％下がらないと（今まで６％の年利のローンが４％になる）リファイナンスする値打ちがないと言われましたが、今はリファイナンスのお誘いがかかるような人は、もともとの利率が低いローンを持っている場合が多いと思うので、２％という基準が当てはまらない場合も多いと思います。

あるいは、リファイナンスで月々の支払いが減る分でリファイナンスの手数料（「手数料無料！」と書いてあるリファイナンスでも、何らかの形で手数料が組み込まれていることが多いので、詳しく見る必要があります）を埋め合わせるのに何ヶ月かかるかを計算するをいう考え方もあります。つまり、月々の支払いが２００ドル減ったとします。手数料合計が４０００ドルなら、その差を埋め合わせるのに２０ヶ月かかるわけです。つまり、２年以内に引っ越す（売却する）可能性が高い場合、手数料分を取り戻せないことになります。

また、現在のローンをかなり長く（１０年以上）保持している方の場合、ここで３０年ローンで借り換えると、もう一度３０年分の利息を払うことになるので、そういう場合は１５年ローンの方が適切でしょう。

リファイナンスのタイミングというのは、わたしの場合はほとんど気分で決めたようなものなのですが、bankrate.comなどのローン償却計算（http://www.bankrate.com/calculators.aspx で amortization schedule や refinance calculator を見る）をしてみると、具体的な数字が見えてくると思います。

リファイナンスを含む住宅ローンは、ローンの審査を得意とする銀行が発行して、そのあと、住宅ローンをポートフォリオとして保有する会社にすぐに売ってしまうことがあります。ダイレクトメールを送っている銀行の中にはローンの審査／発行の手数料を稼いでいるところもあるので、金利は低くても良い場合もあるのかも知れません（どうせすぐに他の会社に売ってしまうので）。