いつも拝見させて頂いており、勉強になっています。
実は、子どもの学区の理由で少し離れた所に家を建てることになりました。
土地はキャッシュで購入済み、現在の家は１５０Kで１２年前に購入しました。
家が完成するのが来年の５月ということで、来年４月あたりに売りに出す予定です。
最近、ビルダーが決まり、家の建築コストが３００Kと知らされた所です。
今すぐセービングにある自由にできる現金から緊急時のお金をひくと、１５０Kあり、これも建築費用にあてる予定です。
そうなると、残り１５０Kが必要で、今その工面方法で迷っています。 いくつかのCD（年率約５％で２０１４〜２０１６に満期になるもの）があり、それを解約すると１５０K以上あり、ローンする必要は無くなります。
この不況時に家がすぐに売れないだろうと考えると、CDのペナルティーフィーを払ってまでもローンなしのキャッシュで家を建てた方が良いのでしょうか？ でも運良く割と早いうちに現在の家が１５０Kで売れたとしたら、ローンをしてもすぐに完済できることになるので、CDは満期まで手を付けずに置いておき、１５０Kローンをして、家が売れた時点で、そのお金でローンを全額完済する方が良いのでしょうか？
仲介をして頂いているリアルターには我が家の金銭状況を詳しくは話していませんが、何となくローンはしても早期返済できそうということは知らせてあります。 リアルターの彼が言うには、家を建てる時にはエクストラプロテクションとして、ローンをしてローン会社に介入してもらった方が建築過程のインスペクションもしっかり行うから、とりあえず、一旦はローンを組んだ方が良いと思うということです。
皆様なら、こういう場合、どうされますか？ また私の状況で何が決定のキーポイントになりますか？
アドバイス等、何でもかまいませんのでご助言いただければうれしいです。
こういう状況の場合、何をキーに決断すれば良いのでしょうか？
Re: 我が家の状況で、住宅ローンの注意点、アドバイス願います。
F Fries 2009/09/28(月) - 23:07CDを解約する方がよいかどうかは、そのCDがトナカイさんのポートフォリオ全体の中でどのような位置を占めるかによると思います。CDの5%という利息と、ローンの利息を比べた場合、現在の住宅ローンの利息がおよそ5%程度であることからして、CDを崩すことと、住宅ローンを借りることは、数値的にはどっちもどっち、ということになります。さらに、この先しばらくは、年利5%のCDは出て来ないかもしれないことを考えると、わたしならローンを借ります。
（お断りしておきますが、これは全くわたしの個人的な見解です。私自身、前の家が売れる前に今の家を買い、その間、前の家を抵当にhome equity line of creditを使いました。当時は市場の暴落前で、投資は崩さずにHELOCの方が利率が低いからと考えてそういう決断をしたのですが、今から考えれば、当時、株式市場が最高値の状態で投資を売って現金化していた方がずっと得だったことになります。この程度の「予見能力」を持つ者の言うことですので、まあ、そんな意見もある、ぐらいに思ってください。）
銀行の規模にもよりますが、CDを預けておられる銀行で短期のconstruction loanの見積もりをしてもらい、それをもとに他のローン会社と比較されるとよいと思います。一般のconstruction loanは、家が建つまではconstruction loan、家が建ってしまってからは普通のmortgageに変わるものが多いと思いますが、トナカイさんの場合、30年ローンを組む必要はないのですから、短期で、さらにprepayment penaltyのないことを確認されることが重要かと思います。
インスペクションに関しては、ローンの有る無しにかかわらず、ご自身で、新築の家のインスペクションを得意とするインスペクターを雇って、区切りごと（家の枠組みができたとき、電気や水道の配管のとき、完成時など）にインスペクションをされることをお勧めします。
Re: 我が家の状況で、住宅ローンの注意点、アドバイス願います。
トナカイ(ゲスト) 2009/09/29(火) - 00:16F Friesさん、早速のアドバイスありがとうございます。
初心者の私でも分かりやすい説明をして下さり、大変ありがたく思います。
確かに、今後CDのレートが５％近くなるまでしばらくかかりそうなのと、ローンの年率が同じく５％ぐらいなのであれば、 やはりCDはこのまま解約せず持っておこうと思います。
そしてコンストラクションローン（後にはモーゲッジ ＜ー こういうふうに段階に寄って呼び方が違うということすら知らず、勉強になりました。）をし、後は、現在の家が家がより早く売却できることを願うことにします。
短期での利率と、プリペイメントペナルティーがないことというのが、ポイントということもわかりましたので、その辺を良く見極めて、銀行もしくはモーゲッジカンパニーを選ぼうと思います。 それから、ご助言通り、インスペクターを雇うことも必ずしたいと思います。 なるほど！それぞれの段階でのインスペクションが必要なのですね、納得デス！
最後に、現在の家を抵当にお金を借りるというのがHELOCというものなのですね。 これも洗濯種の一つとして勉強してみます。 短期間でどこまで理解できるか分かりませんが、少しでも良い方法を探っておりますので、努力してみます。
ありがとうございました。
Re: 我が家の状況で、住宅ローンの注意点、アドバイス願います。
Nobu 2009/09/29(火) - 08:27既に〆られた後ですが、ちょっとだけ情報を。Construction Loanはおそらく、家の建築の進み具合に応じて借り入れていくことになります。建築業者に毎月とか節目ごとに完成した割合に応じてお金を払いますが、それにタイミングを合わせて借り入れていくことになります。うまく行けばローンオフィサーから、払い方のアドバイスを聞けるかもしれません（例えば全部完成しても最後のインスペクションが終わるまでは全額は払わないとか）。
Re: 我が家の状況で、住宅ローンの注意点、アドバイス願います。
トナカイ(ゲスト) 2009/10/01(木) - 20:18Nobuさん、アドバイスありがとうございます。
昨日、今日と、WellsfargoとHallmarkmortgageに見積もりを出してもらいに行ってきました。 Nobuさんのおっしゃる通り、コンストラクションローンはフェーズごと、トータル４回に分けて支払うと説明されました。
もし現金で支払える預金があるなら、初めの１回目と２回目の支払いにあてれば、ローンが実際に始まるのは３回目からとなるので、初めの２回については自分で払う分、利子がチャージされないと言われました。
それからビルダーに関しては、ローカルでは名が知れているようで、今までにトラブルがあったことはないから、心配しなくても良いお家が建つと思うと言われ、少しほっとしました。
あと、両社もプリペイメントをしてもペナライズされないことも確認できました。
どうやら、クロージングはダブルクロージングということで、トータルで３５００ドルほどかかるようです。 同社も同じぐらいのコストなのですが、気になるのが名目が少々違う所が気になります。
一社はUnderwriting Feeがあるのに対して、もう一社はない。でもProcessing Feeの部分で倍チャージしているなどです、、、
もう一度項目ごとの値段が相場なのかネットでチェックしてどちらかに決めようと思います。 どうもありがとうございました。 大変助かりました！
最後に、欲張るならば、ある一定の銀行や、モーゲッジカンパニーを利用すると、エアーラインのマイレッジや何らかのメンバーのポイントがたまるとかいうのをご存知でしたらどなたか教えていただければ嬉しいのです！
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