こんにちは。初めて投稿させていただきます。
現在、テキサスオースティン近郊に家を所有しています。
現在は他人に賃貸しています。
4月より毎月の支払いにモーゲージに含めて支払っているEscrowが
大幅に値上がりしました。一気に$600強の上昇です。
正直かなりしんどいです。
EscrowItemを見てみるとCity Tax が大幅に、CitytTaxが少し
上昇していることが分かりました。
このせいで毎月のペイメントが上昇したと思われるのですが
これはどうしようもないことなのでしょうか。
銀行へ聞いても、Escrowの値上がりなのでどうしようもできない、といわれるばかりです。
なにかお知恵がありましたらご教示お願いできませんでしょうか。
どうぞよろしくお願いいたします。
Re: Escorwの値上がり
F Fries 2009/10/03(土) - 12:58Escrowが月に（文脈からして、そう判断するのですが）$600も値上がりしたということは、taxが年間で$7000も上がったということでしょうか？もとのtaxが年間何万ドルもかかっていたならともかく、普通の家のtaxの上昇幅としては、少し高すぎるのではないかと思います。
まずは、City、Countyの役所で、物件の評価額を確かめた方がいいと思います。多くの地域では、countyと州の名前でgoogle searchすれば当該役所のサイトが出てきますので、そこで物件の評価額と不動産税の額を見ることができます。
一つの可能性としては、
1.去年の不動産税の支払い分のescrowが不足していたので、今年は不足にならないようにmortgage companyが多めにescrowを取るという方針を決定した。
2.賃貸物件は、不動産税がowner-occupied propertyよりも高い。
3.税金だけでなく、insuranceも値上がりした。（Insuranceも賃貸物件はowner-occupied propertyよりも高いことが多いです）
これらの要因が重なって、今回escrowが一気に値上がりした可能性があります。
物件の評価額が高すぎると思う場合は、どこのcountyでもcontestする方法があります。これも、当該役所のサイトで調べることができると思います。
Re: Escorwの値上がり
ももか(ゲスト) 2009/10/03(土) - 16:24偶然にも私も昨日モーゲージ会社からきた明細をみてエスクローの値上がりに驚きました。Matsuさんと同じく６００ドルくらいでした。明細に並んでいる数字をみても理解できず、カスタマーサービスに電話をしました。はじめに対応してくれたカスタマーサービスの方は「税金があがったのだからどうしようもない」といわれました。前日に市から税金の明細がきていたのでその税金の数字をしらせても信じてもらえず、「わたしたちが得ている数字はそれとは違うから」といわれて電話を切りました。運がわるかったのだろうと懲りずにもう一度カスタマーサービスに電話をしました。その方と話したら一年分のタックスの４分の一を４回の金額と、さらにタックス丸々１年分の金額がエスクローレビューで加わっていることがわかりました（つまり倍の税金がはいっていました）。どうしてそうなったかわからないといわれたのと、さらにはその人によると私たちのエスクローアカウントは不足ではなく多めにはらっていたこともわかりました。解決したからいいもののひょっとして故意に？ともおもってしまうほどいやな気分だと夫婦ではなしていました。モーゲージの支払いができない人が多い今のご時世、雪だるま式に負債が増えていたらここで６００ドル多めにいわれてもそのまま信じてしまう人もいるのではないかと思いました。まったく回答になっていませんが、つい、昨夜の我が家での出来事だったので。失礼します。
Re: Escorwの値上がり
F Fries 2009/10/03(土) - 18:27Escrowはモーゲージ会社にとっては「free money」、つまり、顧客から徴収して税金、保険の掛け金を払うまでの期間は会社が自由に運営できる資金です。ですから、ももかさんのおっしゃるように、escrowを多く取り過ぎている場合は、会社にとって全く損がないので、こちらが粘り強く対処しない限り、会社の方から自発的に見直してくれる可能性は低いと思います。
わたしはescrowの有無でローンの利率が変わらない場合は、escrowなしのローンを組んで、escrowにあたる分を自分で毎月、savings accountに入れ、納税時期にその口座から払うようにしていました。こうすればsavings accountの利息は、まるまる自分のものです。一般的に言って、頭金の割合が低いとescrowなしのローンは利率が高めになりますが、頭金の割合が高いと、escrowなしでも利率が変わらないようです。
さらに、escrowは、実際に支払う税金、保険の掛け金の何パーセントか以内の誤差に収めないといけないと決まっているはずですが、これが果して法律でそう決まっているのか、わたしが契約しているローン会社の規則なのか、はたまたowner-occupied propertyのみに適用されるのか、賃貸物件にも適用されるのか、そのあたりの詳しいことは不勉強でよくわかりません。まずは今年の不動産税額、保険の金額を調べ、腑に落ちない場合はモーゲージ会社に問い合わせ、それでも埒があかない場合は、地元のBBB (Better Business Bureau)などに申し立ててみてはどうでしょう？BBBですぐに問題が解決するわけではありませんが、少なくとも同様の苦情が多数寄せられているかどうかを知ることができます。
Re: Escorwの値上がり
Nobu 2009/10/03(土) - 23:40もし Property Tax が大きく上がったのであれば、それは Assessed Value (評価額）が上がったためかもしれません。物件を購入した次の年にこうなる場合があります。これは購入したときの価格を元に評価額を査定しなおすので、前の人が購入したときよりも物件が値上がりしていると起こることがあります。買った年は前の人の評価額で税金が決まっていたけど、次の年に急に上がってびっくりすることがあるようです。
逆に買ってから何年も経ち、最近の不況で周辺の売買価格が上がっていないにも関わらず評価額が上がっているのであれば Assessor に Appeal することで、もしかしたら評価額を見直して下げてもらうことができるかもしれません(結果としてProperty Taxが下がる）。CountyやTownによって方法はまちまちのようで、例えば Appraisal (価値の鑑定）をしてもらう必要があったりします（そうするとそれなりに費用が掛かります）。
昨年（もしくは前回)のProperty Tax の明細と、今回（あるいはEscrowの金額が変わる直近の）明細を比べてみて Assessed Value が変わっていないか確認してはどうでしょうか？
Re: Escorwの値上がり
らら(ゲスト) 2009/10/04(日) - 14:34横からすみません。
私もオースチンに家を持っているので投稿します。
もし Travis County であれば、それは property tax の値上がり分の可能性が高いです。ここ数年、Travis の Assessed Value は Property tax を得たいがために、あり得ない額になってきています。しかも、appeal しても取り合ってくれないことが多いです。アメリカの不動産投資グループでも名指しされるほどひどい County のひとつです。Appeal 専門会社を介しても去年、今年は厳しかったそうです。私のところにも専門業者から「あなたの Assessed Value は高過ぎる。この位がマーケットの価格だから（うちを使って）アピールしましょう」というダイレクトメールが来ましたが、その時には既にその適正と言われたのとほぼ同額で自分でアピールし County からリジェクトされていて settlement にサインさせられていたので何もしませんでしたが。
私もこのせいでこの二年で Escrow がかなり上がってしまいました。値上がり分は、「去年 Escrow で収めた金額では今年の Property tax を支払えなかったので、その不足分を毎月支払い」「今年も同じかそれ以上の Property tax だった時のために毎月の支払い分を値上げ（F Fries さんのおっしゃっている 1. のことです）」のダブルパンチです。
ちなみに私の家は County の Assessed Value では絶対売れません。County 側も近所の家の売買データを持っているのに、わけのわからない理由をつけてそれを認めてこれませんでした。近所には Foreclosure も出始め、County がそれを引き起こしているとさえ思っています。
Re: Escorwの値上がり
Matsu0323(ゲスト) 2009/10/05(月) - 03:28みなさん
ご親切にいろいろな情報を書いていただき本当にありがとうございます。
とても参考になります。
まずは訂正から
＞City Tax が大幅に、CitytTaxが少し上昇している
というのは、「CityTaxが大幅に、County Taxが少し」の誤りです。すみません。
家は、ららさんのおっしゃるようにTravis County にあります。
だとしたら、そういうことが起きていたんですね。なんというかこれだと
必死にアピールをして認められたらラッキーくらいなのでしょうか。Austin近郊だとSchoolTaxがかかると聞いていたのでそれが関係しているのかと思っていました。
しかし、FFerisさんやももかさん、Nobuさんのおっしゃることもありえますよね。
確認してみようと思います。
皆様ご丁寧に本当にありがとうございました。
何か進展がありましたらまた載せようと思います。
本当にありがとうございました。
Re: Escorwの値上がり
Matsu0323(ゲスト) 2009/10/05(月) - 03:32度々の投稿申し訳ありません。
実は家は、Williamson Coutny管轄でした。(round rockってふたつのCountyに
別れているんですね。基本的なことをわかっていなくて
本当に申し訳ありません）
しかし、Travisと同じことが起こっている可能性もありますね。
調べてみようと思います。
何はともあれ皆様ありがとうございました。
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