Refinanceするべきか

投稿いただいた数字からざっくり計算してみました。頂いた数字がぴったり$200で、ぴったり購入してから2年目という前提です。

利率が下がるので今の３０年ローンを払い続けた場合の合計利息よりもリファイナンスした方がおよそ$13,000ほど支払額は少なくて済みます（２年、返済期間が延びても）。ただ、これはローンを今から30年間払い続けた場合です。

約１年でクロージングコストの分を返せる（取り戻せる）ということはクロージングコストが＄２０００弱ということでしょうか。リファイナンスすると最初は利息払いが多くなるので単純に

クロージングコスト÷$200＝取り返せる月数

とはなりません。私の計算だとおよそクロージングコスト÷＄１８０で大体の月数が出ます。

このことから数字上はリファイナンスするのはお得なような気がします。また、もし合計期間が３２年になるのを気にされるようでしたら、月々$100ほど多めに払うことで元の30年間（今からだと28年間）で完済することになります。

ただ、今はローンも相当厳しいと聞きますから、リファイナンス審査が通らないリスクも考慮した方がいいと思います。Appraisalなど、審査が通らなくても返ってこない費用を確認しておくと良いと思います。

わたしは２００７年１１月に買った今の家を、今年（２００９年）１月に３０年固定4.875%でリファイナンスしました。

うちの周辺（ネブラスカ）は不動産バブルの最中にもあまり値上がりしなかった代り、バブルがはじけてからもほとんど値下がりしていないようです。でも、今年の１月頃は物件の動きがほとんどなく、appraisalにも、「この地域には、foreclosure、short sale以外のcompとなるような物件は非常に少ない」と書かれていました。それでもリファイナンスの手数料というのはローン会社にとって魅力があるのでしょう、approveされました。ちなみに手数料は新しいローンに組み込みましたので、リファイナンス時の支払いはゼロ、それどころか$200ほどのチェックをもらいました。（手数料を新しいローンに組み込むことには賛否両論がありますので、ご自分で検討されたほうがいいと思います。）

リファイナンス後、うちの場合は月々の支払い額が$300下がりましたので、毎月その分、余分に払っています。この場合、今の３０年ローンは２５年で返せる計算になります。

今、４％台どころか、ARMだったら３％台のものもあるようです。ARMにはいろいろ批判もあるでしょうが、仕組みを理解した上でなら、一考の価値はあると思います。

私の理解ではクロージングコストはローンに入れるべきではないと思います。理由は簡単で、いくら控除があったとしても最初から利息を払わないほうが得になるからです。それにすぐに払える手数料を30年ローンに組み込んで利息を払い続けるのはどうかと思います。

ただ、住宅購入直後は家具の購入などお金が掛かるので少しでも使える現金を残しておくために手数料をローンに組み込む人もかなりいるとは思います。それはそれで良いのかも知れません。